Léa et Jean ont reçu de leur père, décédé en 2002, une villa, dont ils songent à se séparer. La villa vaut 450.000 euros, alors qu’elle avait été déclarée 200.000 euros à l’époque. S’ils vendent, ils ver­seront 20.000 euros à une agence et supporteront l’impôt sur les plus-values.

En ajoutant à l’évaluation de 200.000 euros les droits de suc­cession afférents à la villa (32.000 euros) et la majoration de 15 % (30.000 euros) applica­ble après cinq ans de détention, le prix de revient s’établirait à 262.000 euros, le prix de ces­sion net de la commission à 430.000 euros, d’où une plus­-value brute de 168.000 euros ramenée à 144.480 euros après l’abattement de 14 % visant les biens détenus onze ans. L’impôt dû au taux de 34,5 % représen­terait 49.845 euros. Produit net de la vente : 380.155 euros. Part de chacun : 190.077 euros.

Si Léa devait réinvestir dans une villa de même valeur, il lui faudrait rajouter 291.423euros, à savoir 450.000 -190.077 = 259.923 euros plus les droits et frais d ‘actes représentant 7 % du prix (31.500 euros).

Elle décide donc de racheter à Jean sa part pour 225.000 euros. ll s’agit non pas d’une vente, mais d’un partage avec soulte d’un bien acquis par succession. Pas de frais d ‘agence, pas d’impôt sur les plus-values. Sont dus, seulement, le droit de partage et les frais notariés pour 3,4 % environ de la valeur du bien.

Chacun fait une bonne affaire. Jean reçoit 34.923 euros de plus qu’en cas de vente à un tiers. Léa investit au total 240.300 euros : 225. 000 euros plus 3,4 % de 450.000 euros (15.300 euros). Une économie de 51.123 euros par rapport au coût d ‘achat d’un bien de valeur comparable.

Jean-Yves Mercier, avocat associé, responsable de l’équipe de doctrine fiscale. Il intervient pour l’ensemble des sociétés clientes du Cabinet dans l’analyse et la traduction en conseils pratiques des évolutions de la réglementation fiscale.

La Chronique du fiscaliste parue dans Les Echos du 14 juin 2013