L’administration prend acte de la liberté gagnée par les bailleurs sur la détermination du champ d’application de l’option dans l’espace mais passe presque sous silence un autre aspect pourtant essentiel : celui de l’application de l’option dans le temps.

Le 9 septembre 2020, le Conseil d’Etat jugeait que la faculté qu’ont les Etats membres de prévoir un droit d’option pour la taxation à la TVA de certaines locations immobilières exonérées, ne leur permet pas d’imposer une taxation de tous les baux d’un même immeuble.

L’administration amorce un alignement de sa doctrine dans une réponse ministérielle publiée le 16 novembre 2021, précisant que le bailleur peut, lors de l’exercice de son option, mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel pour lesquels il entend taxer les loyers à la TVA. L’appréciation se fait par location, sans nécessiter une division juridique.

Elle ajoute que pour les options en vigueur le 9 septembre 2020, pour lesquelles court la période de neuf années civiles fixée comme durée minimale de validité (CGI, ann. II, art. 194), les bailleurs peuvent en limiter la portée sans que cela n’ait d’incidence sur le décompte et le terme de cette période.

Il est enfin précisé que de cette liberté gagnée sur le modelage du périmètre de l’option dans l’espace ne change pas les règles régissant les droits à déduction de TVA. Ainsi, la réduction du champ d’application de la taxation des loyers entraîne-t-elle inévitablement une baisse des droits à déduction du bailleur et le cas échéant, une obligation de régularisation de la TVA antérieurement déduite et/ou de taxer une livraison à soi-même. Ce corollaire est à examiner très attentivement avant de se décider sur l’étendue de la taxation.

Finalement, on regrettera de ne pas avoir plus de commentaires sur l’application de l’option dans le temps, pourtant inévitablement bousculée elle aussi. Il serait probablement plus efficace de modifier directement les mesures règlementaires qui s’accommodent mal d’une lecture conforme à la directive.

Gaëtan Berger-Picq, avocat associé en droit fiscal