A partir du 1er janvier 2014 plus aucun abattement ne s’appliquera sur les plus-values de cession de terrains. Il existe des solutions pour éviter cet alourdissement de la fiscalité.

Le gouvernement a décidé qu’à partir du 1er janvier 2014 plus aucun abattement ne s’appliquera sur les plus-values de cession de terrains à bâtir.

Jusqu’à cette date, en raison de ces abattements pour durée de détention, le particulier qui cède un terrain à bâtir qu’il détient depuis au moins 30 ans échappe à toute imposition sur les plus-values. Si la durée de détention est, par exemple, de 25 ans, la plus-value est réduite de 60 %. Dans ce cas, l’impôt de 34,5 % (19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux) s’applique sur la fraction imposable de 40 % et représente donc 13,8 % du profit réalisé.

En changeant les règles, l’objectif du gouvernement est d’inciter les propriétaires à vendre très rapidement. Sauf que tous ne parviendront pas à trouver un acheteur d’ici la fin de l’année, ou ne souhaitent tout simplement pas vendre.

Trois pistes à étudier

Dans ce cas, il leur reste quelques astuces pour ne pas être taxé à 34,5 % sur le profit retiré de la vente du terrain.

S’ils ont des enfants à qui transmettre, c’est l’occasion de leur consentir la donation du terrain. En contrepartie du paiement des droits, les intéressés deviendront propriétaires d’un bien dont la plus-value de cession future sera déterminée à partir de sa valeur au jour de la donation. En cas de vente dans deux, cinq ou dix ans, par exemple, le montant servant de référence au calcul de la plus-value sera celui inscrit le jour de la donation en 2013 et non le prix d’achat initial.

Autre solution « vendre » le terrain à soi-même en l’apportant à une société civile non assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Cette opération vous permettra de profiter de la règle des abattements et donc de ne payer aucune taxe si vous détenez ce terrain depuis au moins 30 ans. Cette société détiendra alors un terrain « lavé » de son actuelle plus-value. Pour un bien valant 200 000 euros, le coût de la formalité (notariée) est de l’ordre de 0,6 % sans compter les honoraires.

Enfin, si vous détenez déjà le terrain dans le cadre couvert d’une société civile, il faudra soit dissoudre la société soit lui faire décider d’attribuer le terrain à ses associés en partage. Prévoir là encore des frais du même ordre.

Jean-Yves Mercier, avocat associé, responsable de l’équipe de doctrine fiscale. Il intervient pour l’ensemble des sociétés clientes du Cabinet dans l’analyse et la traduction en conseils pratiques des évolutions de la réglementation fiscale.

Article paru sur Le Monde.fr du 15 avril 2013