Le revenu tiré d’un bien immobilier donné en location nue constitue un revenu foncier, imposable après déduction des intérêts d’emprunt dès lors que ce dernier a été contracté en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.
En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble, les revenus dits « courants » bénéficient au seul usufruitier, et ces revenus sont imposés à son niveau. Il en est de même en cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location : l’usufruitier est seul soumis à l’impôt sur le revenu à raison de sa quote-part dans les revenus fonciers perçus par la société.

Sur la base de ces principes, le Conseil d’État vient de confirmer la doctrine administrative qui s’oppose à la déduction des intérêts d’emprunt contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts, en raison de l’absence de revenu perçu par le nu- propriétaire des parts (décision du 24 février 2017, n°395983).

A cet égard, il convient toutefois de souligner que les nus-propriétaires sont susceptibles de percevoir des revenus exceptionnels au titre desquels ils seraient imposables. Et il faut aussi rappeler qu’en cas de détention directe d’immeubles, la doctrine administrative actuelle autorise la déduction des intérêts d’emprunt contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble. Cette déduction s’effectue sur les revenus fonciers provenant d’autres propriétés.

A retenir
Le Conseil d’État refuse d’admettre la déduction des intérêts d’emprunt par les nus-propriétaires de parts de sociétés immobilières.

Martine Ebrard-Grellety, avocat associée en matière de fiscalité directe.

Nue-propriété dans l’immobilier locatif : attention aux intérêts d’emprunt – La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos le 23 juin 2017