La loi 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié les règles de fixation du loyer des baux de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale.

La fixation initiale du loyer de ces logements est libre (article 17-III de la loi du 6 juillet 1989), sauf lorsque le logement est situé dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La loi a prévu qu’un décret fixerait la liste des communes comprises dans ces zones. Le décret 2015-650 du 10 juin 2015 énonce que ces communes sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts (article 17-I). Pour les communes ainsi visées, le représentant de l’Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20% au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30%.

Dans les zones où s’applique un tel arrêté, le loyer initial doit être fixé dans la limite du loyer de référence majoré (article 17-II A). Toutefois, à la condition que le loyer de base ne soit pas inférieur au loyer de référence majoré, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Dans ce cas, le bail doit mentionner le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant.

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 précise que :

• les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation et à l’époque de construction ;
• les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif (article 2 du décret). Les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement susceptibles de justifier l’application d’un complément de loyer :
• ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• doivent être déterminantes pour la fixation du loyer ;
• et ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévus par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 (article 3).

Au-delà de la fixation du loyer initial, la création de ces zones aura aussi une incidence sur le loyer des baux renouvelés puisque les loyers de référence majorés et minorés seront désormais les critères de recevabilité d’une action en diminution ou en réévaluation du loyer (art. 17-2 de la loi 89- 462). Ainsi, une action (nouvelle) en diminution de loyer pourra désormais être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Symétriquement, une action en réévaluation de loyer pourra être engagée dès lors que le loyer sera inférieur au loyer de référence minoré.

L’arrêté 2015-176-0007 du 25 juin 2015 signé par le préfet de Paris détermine, pour la commune de Paris, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Cet arrêté est entré en vigueur le 1er août 2015.

Brigitte Gauclère, avocat Counsel en droit commercial, de la distribution et immobilier.