Quelles sont les conséquences d’un changement de prétentions du bailleur ou du locataire en cours de procédure en fixation du loyer révisé ?

Telle était la question posée aux juges de la cour d’appel de Paris par un locataire qui, après avoir revendiqué un certain loyer, tant dans la demande initiale visée par l’article L.145-39 du Code de commerce, que dans son mémoire et dans son assignation, avait sollicité la fixation d’un loyer inférieur correspondant au loyer fixé par l’expert judiciaire et retenu in fine par les juges de première instance.

On sait que l’article R.145-21 du Code de commerce dispose que :

« Le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l’article L.145-37 et conformément à l’article R.145-20 ou en application de l’article L.145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions.
En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions ».

Comme pour bon nombre d’articles régissant les baux commerciaux statutaires, d’application bilatérale, cet article a été pensé dans la perspective d’une mise en œuvre par le seul bailleur (tel l’article L.145-9 al.5 du Code de commerce sur le congé). En effet, il est manifeste, en raison du terme choisi « excéder », que le rédacteur de l’article R.145-21 n’envisageait que des variations de prétentions à la hausse émanant du bailleur, l’idée étant alors de protéger le locataire en reportant la prise d’effet de la nouvelle prétention à la date de sa notification.

« Excéder » signifie en effet dépasser en nombre, en quantité, en durée la limite fixée (dictionnaire Larousse), aller au-delà de, être plus fort que (dictionnaire Robert) et l’on pourrait penser que le choix des mots interdise l’application de la règle précitée en cas de variation des prétentions à la baisse.

Pour autant, la cour d’appel de Paris (CA Paris, 10 février 2017, n°15/01095) a fait application de l’article R.145-21 du Code de commerce et a jugé que le loyer révisé, proposé par l’expert judiciaire et retenu in fine par les juges de première instance, ne pouvait prendre effet qu’à la date du mémoire après expertise du locataire, en précisant bien sûr que le premier loyer revendiqué par le locataire s’appliquait à compter de sa demande initiale, compte tenu de la valeur locative du bail révisé à cette date.

La Cour de cassation avait déjà censuré une décision qui, en application de l’article 28 du décret du 30 septembre 1953 (nouvel article L.145-39 du Code de commerce), avait fixé un loyer révisé à la somme de 20 534,58 francs à compter du 1er avril 1983 (Cass. 3e civ., 23 février 1994, n°91-21.005). Dans cette affaire, le locataire avait demandé dans son mémoire initial en date du 27 mars 1985 un loyer de 28 044 francs et ce n’était qu’après l’expertise judiciaire qu’il avait sollicité la fixation du loyer à la somme de 20 534,58 francs. La motivation de la Cour d’appel était que, dans le cadre de l’article 28 du décret, le juge devait adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative « au jour de la demande ». La Cour de cassation a censuré l’arrêt en énonçant de manière sibylline que, dans l’hypothèse de la révision du loyer, les dispositions de l’article 28 du décret du 30 septembre 1953 demeuraient soumises à celles de l’article 30 du même décret (nouvel article R.145-21).

Il n’est pas pour autant certain qu’il faille conclure de cette décision que l’article R.145-21 alinéa 2 du Code de commerce s’applique en cas de variation à la baisse des prétentions. Force est en effet de noter que la décision de la Cour de cassation peut s’expliquer simplement par le fait que la Cour d’appel avait retenu pour date de prise d’effet du loyer révisé le 1er avril 1983 alors que la demande initiale du locataire datait du 27 mars 1985. Or, en renvoyant à l’article R.145-20 du Code de commerce, l’article R 145-21 impose de retenir pour date d’application du loyer révisé « le jour de la demande ».

Brigitte Gauclère, avocat counsel en droit commercial, de la distribution et immobilier