Le nouvel impôt sur la fortune (IFI) vise l’immobilier qui peut être détenu au travers d’une chaîne de sociétés et dans ce cadre, la caractérisation d’une holding animatrice peut, sous certaines conditions, ouvrir droit à une exonération.

La holding animatrice voit, avec l’introduction au sein de notre code général des impôts des articles dédiés au nouvel impôt sur la fortune immobilière, sa définition à nouveau légalisée¹.

La définition est classique et reste fidèle à celle qui avait été précédemment insérée par l’administration dans sa doctrine sur l’ISF : aux termes de l’article 966 du CGI, répondent à cette définition les sociétés qui « outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers ». On retrouve donc la nécessité pour la holding d’exercer vis-à-vis de ses filiales un contrôle ainsi qu’un rôle d’orientation de leur stratégie, assortis d’un critère accessoire, celui de la délivrance de prestations de services, dont on sait en pratique l’importance compte tenu de la possibilité qu’il offre de documenter, au moyen de la convention de prestations, le cadre dans lequel s’exerce l’animation.

Au-delà de la définition de la holding animatrice, l’importance de l’article 966 du CGI doit être soulignée en ce qu’il assimile expressément l’activité d’animation à une activité commerciale pour les besoins de l’article 965 du CGI qui, rappelons-le, fixe le principe d’imposition des participations détenues dans des sociétés détentrices d’immeubles taxables à l’IFI et prévoit les cas dans lesquels le redevable est susceptible de ne pas être taxable à raison des droits sociaux qu’il détient.

La question se pose donc de l’articulation de la notion de la holding animatrice avec ces cas d’absence d’imposition édictés par l’article 965 du CGI et qui concernent, d’une part, la détention par le redevable d’une participation inférieure à 10% du capital d’une société opérationnelle détenant de l’immobilier taxable (1.), et d’autre part, la détention par le redevable d’une participation au sein d’une société détenant directement ou indirectement de l’immobilier affecté à son activité opérationnelle (2). L’IFI prévoit également un dispositif d’exonération dans la situation du redevable ayant conservé dans son patrimoine « privé » de l’immobilier affecté à la société qui constitue son outil professionnel, cas qui mérite d’être examiné lorsque cet outil est une holding animatrice (3.).

1. 1er cas : la participation détenue par le redevable au sein d’une holding animatrice et qui représente moins de 10% de son capital

L’article 965 du CGI conduit à ne pas imposer la participation détenue par un redevable au sein d’une société exerçant une activité commerciale lorsque cette participation (prise avec celles détenues le cas échéant par les membres du même foyer fiscal) représente moins de 10% du capital et des droits de vote de la société. Compte tenu de l’assimilation faite par l’article 966 du CGI de l’activité d’animation à une activité commerciale, la participation que détient un redevable, pris avec son foyer fiscal, au sein d’une holding animatrice propriétaire d’immeubles et qui représente moins de 10% de son capital et de ses droits de vote, n’est pas assujettie à l’IFI. On remarquera que la formulation par le texte légal de ce cas d’absence d’imposition, à la différence de celui visé au point suivant, ne subordonne pas son application au fait que l’immobilier détenu par la société soit affecté à son activité éligible.

2. Cas d’une holding animatrice détenant directement ou indirectement de l’immobilier d’exploitation

L’article 965 du CGI permet également de ne pas imposer la participation détenue par le redevable au capital d’une société commerciale qui serait propriétaire directement ou indirectement de l’immobilier affecté à son activité. Rappelons que ce dispositif n’exige pas que le redevable exerce dans la société une fonction de direction ou détienne un niveau minimum de participation.

Par renvoi de l’article 966 du CGI, la participation détenue par le redevable au capital d’une holding animatrice ne sera pas imposable à raison de l’immobilier que la holding détient et affecte à son activité. Si ce mécanisme autorise sans difficulté l’exonération des locaux que détiendrait la holding pour y exercer son activité d’animation, la question se pose de l’exonération de l’immobilier qu’elle détiendrait directement ou au travers d’une société alors que cet immobilier est affecté à l’activité des filiales qu’elle anime. Le texte couvre de manière rassurante ce type de structuration en excluant de l’assiette de l’IFI : « lorsque le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d’une société ayant pour activité une activité commerciale [la holding animatrice], les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société affectés [à l’activité] d’une société ou d’un organisme [la filiale animée] dans lesquels la société ou l’organisme [la holding animatrice] détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision ». Ainsi, n’est pas taxable la fraction de valeur de la holding animatrice correspondant à l’immobilier qu’elle détient directement ou indirectement dès lors que cet immobilier est affecté à l’activité opérationnelle des filiales qu’elle anime, pour autant qu’elle détienne la majorité des droit de vote de ces filiales, directement ou par personne interposée.

3. Exonération au titre de « l’outil professionnel »

Les dispositifs précédemment examinés ne couvrent pas la situation dans laquelle le redevable a conservé dans son patrimoine « privé » de l’immobilier qui serait mis à la disposition d’une société opérationnelle remplissant les conditions de l’outil professionnel au sens de l’ancien ISF (détention par le redevable de 25% des droits de vote de la société, exercice par lui en son sein d’une fonction de direction procurant une rémunération normale représentant une part prépondérante de ses revenus professionnels).

Ce cas n’est pour autant pas ignoré par la législation sur l’IFI qui lui dédie un dispositif d’exonération contenu à l’article 975 du CGI. En effet, en application de ce texte, n’est pas soumis à l’IFI l’immobilier que le redevable détient directement ou indirectement et qui est affecté à la société commerciale dans laquelle il respecte les conditions de l’outil professionnel, l’exonération étant toutefois dans ce cas limitée à hauteur de la proportion que détient le redevable au capital de la société « outil professionnel ». Pour définir l’activité éligible de la société constituant l’outil professionnel du redevable, le texte assimile à nouveau l’activité d’animation à une activité commerciale ce qui conduit donc à exonérer l’immobilier que le redevable affecterait à la holding animatrice pour les besoins de son activité, sous réserve que cette dernière constitue son outil professionnel.

Concernant l’immobilier qui serait affecté à l’activité des filiales détenues et animées par la holding, l’application de l’article 975 III du CGI conduit à distinguer deux hypothèses :

• Si la filiale peut être considérée comme l’outil professionnel du redevable (ce qui implique (i) qu’un seul niveau d’interposition sépare la filiale du redevable, (ii) que ce dernier y détienne un niveau de participation éligible et (iii) y exerce une fonction de direction remplissant les conditions de l’outil professionnel), alors l’exonération pourrait être revendiquée ;
• Si en revanche le redevable ne remplit les conditions de l’outil professionnel qu’au niveau de la holding animatrice, l’exonération ne semble pas pouvoir être revendiquée dans la mesure où l’immobilier pourrait être considéré comme étant affecté, non pas à l’activité de la holding qui constitue l’outil professionnel du redevable, mais à sa filiale.

Cette distinction rappelle la position émise par l’administration sous l’empire de l’ISF², mais qui n’avait pourtant pas été reprise dans le Bofip. Il serait souhaitable que l’administration retienne dans le cadre de l’IFI une analyse plus extensive car adaptée à la holding animatrice dont la particularité implique nécessairement de tenir compte de la situation des filiales qu’elle anime. C’est d’ailleurs ce que l’administration avait pu retenir à d’autres égards dans le cadre de l’ISF : on se souviendra par exemple que lorsque la holding animatrice avait vocation à être l’outil professionnel du redevable, l’administration admettait que l’appréciation de la condition de rémunération de la fonction de direction exercée en son sein par le redevable tienne compte de la rémunération qu’il percevait au titre de mêmes fonctions dans les filiales animées³.

¹ Rappelons en effet que la légalisation de la définition de la holding animatrice est d’ores et déjà intervenue dans le cadre d’autres dispositifs, notamment celui de réduction d’impôt sur le revenu de l’article 199 terdecies-0 A du CGI (dispositif dit « IR-PME ») ainsi que celui d’abattement des plus-values de cession de droits sociaux visé à l’article 150-0 D du CGI (dispositif dit des « PME de moins de 10 ans »).
² Comité fiscal de la Mission d’organisation administrative : réunion du 29-3-2000.
³ BOI-PAT-ISF-30-30-40-10 n°225, 18-2-2013.

Matias Labé, avocat counsel, droit fiscal

Lorsque la « holding animatrice » rencontre l’IFI… – Article paru dans Option Finance le 30 avril 2018