Dès lors qu’un propriétaire souhaite rentabiliser son investissement immobilier, se pose la question de la mise en location nue ou meublée. Au-delà de la liberté de gestion offerte par le bail en location meublée (durée et reconduction du bail, prix du loyer), la fiscalité est un facteur important.

La location nue relève de la catégorie fiscale des revenus fonciers (RF), tandis que la location meublée constitue une activité commerciale, imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Sous réserve des critères d’équipement à remplir, la location meublée relèvera d’un régime professionnel ou non professionnel. Ce statut entraîne des différences à la fois pour :

• le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs ;
• l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; et
• la taxation de la plus-value de cession future.

Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ?

Depuis une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 (n° 2017-689 QPC), les conditions pour bénéficier du statut LMP en matière d’impôt sur le revenu ont trait uniquement au montant des recettes locatives annuelles.

D’une part, elles doivent être supérieures à 23.000 euros et, d’autre part, elles doivent excéder le montant des autres revenus d’activités perçus par les membres du foyer fiscal.

En effet, le Conseil constitutionnel a déclaré la condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) non conforme à la Constitution.

L’imposition des revenus et l’imputation des pertes

Le loueur en meublé est tenu d’adresser une déclaration n° 2042-C-PRO complémentaire à sa déclaration de revenus. La marche à suivre pour compléter cet imprimé de façon optimale mérite quelques précisions.

Une fois son statut LMP ou LMNP déterminé, le contribuable doit arbitrer entre le régime micro-BIC et le régime (du bénéfice) réel.

Le régime micro s’applique lorsque le montant des recettes de l’année N-1 ou N-2 n’excède pas 70.000 euros pour les locations meublées (les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés font l’objet de règles spécifiques plus favorables, avec notamment un abattement forfaitaire de 71%).

Après avoir indiqué le montant total des sommes encaissées pour ces locations (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges), un abattement forfaitaire de 50% représentatif des charges sera automatiquement appliqué, avec un minimum de 305 euros.

Quant au régime réel, appliqué obligatoirement lorsque les recettes tirées de la location meublée dépassent 70.000 euros, il est également disponible en dessous de ce seuil, sur option. Son intérêt réside dans le calcul du bénéfice taxable qui tient compte les charges réelles engagées par le propriétaire ainsi que des amortissements déductibles.

L’imposition «au réel» suppose le dépôt d’une déclaration de résultat n°2031 au titre de chaque exercice, ainsi que l’adhésion à une association de gestion agrée pour échapper à la majoration de 25% du résultat imposable.

L’éventuel déficit retiré de l’activité de location meublée (uniquement en régime réel) est traité différemment selon que le contribuable relève du statut LMP ou LMNP.

Les déficits provenant d’une activité non professionnelle ne sont imputables que sur les bénéfices tirés d’activités semblables réalisés au cours des dix années suivantes.

Plus avantageux : les déficits retirés d’une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable, sans limitation.

On rappelle que les locations saisonnières de logements par l’intermédiaire de plateformes en ligne sont soumises au même régime fiscal que les locations meublées traditionnelles.

Hormis les exonérations prévues par le Code général des impôts (type chambres d’hôtes si le revenu ne dépasse pas 760 euros par an), le propriétaire est tenu de compléter sa déclaration de revenus comme rappelé supra.

En principe, les plateformes de mise en relation lui adressent, chaque année, un relevé des revenus bruts perçus en N-1 afin de l’aider dans cette démarche.

L’assujettissement à l’IFI

Le nouvel impôt sur la fortune (IFI), applicable dès le 1er janvier dernier, porte sur les biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire, étant précisé que la gestion de son propre patrimoine immobilier n’est pas considérée comme une activité professionnelle.

Si la location meublée est exercée à titre professionnel, le contribuable peut prétendre à une exonération d’IFI à raison des biens concernés. Une attention particulière doit toutefois être portée au fait que les critères pour bénéficier du qualificatif professionnel ne sont pas strictement les mêmes pour l’IFI que pour l’impôt sur le revenu.

En l’état actuel du texte, pour pouvoir être exonéré d’IFI sur son activité de location meublée, l’exploitant devra réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles en provenance de cette activité et en retirer plus de 50% des revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés.

Ces conditions devraient bientôt être précisées par les commentaires administratifs sur l’IFI.

La taxation de la plus-value de cession du bien

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels sont soumises au régime des plus-values des particuliers (elles sont calculées sous déduction d’un abattement pour durée de détention du bien, selon un barème différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux).

En revanche, les plus-values dégagées par le loueur en meublé professionnel sont soumises au régime des plus-values professionnelles (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°435).

Stéphanie Némarq-Attias, avocat, droit fiscal

Location meublée : comment maîtriser son imposition – Article paru dans LeRevenu.com le 15 mai 2018