A l’occasion de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », le législateur a souhaité atténuer les effets du déplafonnement du loyer de renouvellement en instaurant un mécanisme de lissage de celui-ci par paliers de 10% annuels (article L.145-34 alinéa 4 du Code de commerce).

Toutefois, ce lissage connaît un domaine d’application précis comme l’a rappelé le tribunal de grande instance de Paris dans un jugement du 5 mai 2017 (TGI Paris, Loyers commerciaux, 5 mai 2017, n°14/10431).

En l’espèce, le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné en raison du fait que le bail initial, d’une durée contractuelle de neuf ans, avait excédé 12 ans par l’effet de sa tacite prolongation. Dans ces conditions, et afin de limiter les effets de l’augmentation de loyer en découlant, le preneur entendait se prévaloir du bénéfice du lissage.

Le tribunal a néanmoins refusé de faire droit à cette demande en relevant que le motif de déplafonnement en cause n’entrait pas dans le champ d’application du lissage tel que défini par le législateur.

En effet, l’article L.145-34 alinéa 4 du Code de commerce ne pose l’application du lissage de 10 % que pour :

• les cas de déplafonnement découlant des quatre premiers éléments de l’article L.145-33 du Code de commerce (la modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité) ;
• le cas de déplafonnement résultant d’une durée contractuelle du bail initial supérieure à neuf ans.

La cause de déplafonnement n’étant en l’espèce que la conséquence de la durée effective du bail initial ayant excédé 12 ans par l’effet de la tacite prolongation, le preneur ne pouvait donc se voir appliquer le mécanisme du lissage.

Plus largement, on rappellera que les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce sur la fixation du loyer de renouvellement ne sont pas d’ordre public ; les aménagements contractuels sont donc autorisés. Ainsi, bailleurs comme preneurs peuvent avoir tout intérêt à encadrer ce point lors de la conclusion de leurs baux.

Laurent Toulze, avocat, droit immobilier et construction