Le mécanisme d’imputation des déficits fonciers offre encore quelques opportunités de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs dans l’immobilier locatif ancien.

Parce que ce mécanisme relève du droit commun, l’économie obtenue n’est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, que le législateur rabote d’année en année. L’économie peut même se cumuler avec des investissements soumis au plafonnement, un investissement Duflot par exemple, ou la souscription au capital de PME en croissance.

Le principe de l’imputation d’un déficit foncier est simple. Les charges déductibles du revenu foncier effacent sans limite de montant les loyers perçus, et pour une partie d’entre elles, le revenu global du contribuable. Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois grandes catégories :

• Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : sont visées les charges de copropriété, les primes d’assurance du propriétaire non occupant, la taxe foncière notamment.
• Les charges liées au financement du bien immobilier, ce qui comprend les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais afférents à l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien ou le financement de certains travaux (frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire, primes d’assurance…).
• Les dépenses d’entretien et de réparation – et pour les immeubles d’habitation les dépenses d’amélioration – à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. Tous les travaux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’appartement loué (isolation, installation de chauffage central ou d’une cuisine aménagée si l’appartement en était dépourvu) sont déductibles, tandis que ceux qui modifient le volume ou la surface du bien (aménagement des combles, par exemple) sont exclus des charges déductibles.

Lorsque l’investisseur constate que ses charges déductibles sont supérieures à ses revenus fonciers, il peut déduire de son revenu global le déficit foncier net constaté au titre d’une année, sauf pour la part concernant les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10.700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt, restent imputables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui encaisse 15.000 euros de revenus fonciers par an. Il décide d’acheter 100.000 euros un autre bien immobilier qu’il destine à la location et dépense 50.000 euros pour les travaux de rénovation. Il pourra effacer totalement les loyers qu’il perçoit, et réduire son revenu global de 10.700 euros. Le reliquat pourra être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un taux marginal d’imposition à 45%, le contribuable économise immédiatement 11.565 euros [0,45 x (15.000,+,10.700)] ; ainsi que les prélèvements sociaux sur les loyers pour 2.325 euros (0,155 x 15,000). A noter que les dépenses sont retenues au moment où elles sont effectivement payées. Par conséquent, si le paiement des travaux est bien programmé, la limite de 10.700 euros pourrait jouer deux années consécutives, permettant une économie d’impôt supplémentaire.

Prenons un autre exemple. Le bien immobilier est financé par un emprunt dont les intérêts représentent 7.000 euros par an auxquels s’ajoutent les frais de gestion et la taxe foncière pour 2.000 euros. Le loyer encaissé est de 6.000 euros. Le déficit de l’année s’élève donc à 3.000 euros. Ce déficit provenant à hauteur de 1.000 euros des intérêts d’emprunt, le contribuable ne pourra imputer sur son revenu global que 2.000 euros. Le solde de 1.000 euros pourra s’imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation sur le revenu global n’est toutefois définitive que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée, sauf si la location prend fin en raison du décès, de l’invalidité ou de la perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, ou encore d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble productif du déficit. Lorsque cette condition n’est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global.

Précisons que le mécanisme d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global suppose que le contribuable n’opte pas pour le régime du micro-foncier, applicable lorsque le montant des revenus bruts n’excède pas 15.000 euros/an. Toutefois, si le contribuable y a intérêt et sous réserve que ses conditions d’application soient réunies, il peut revenir temporairement à ce régime. Dans ce cas, les déficits supportés avant l’application du micro-foncier demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivant leur constatation. Enfin, en cas de revente du bien immobilier avant apurement des déficits fonciers, ceux-ci pourront être ajoutés au prix d’achat du bien, ce qui permettra de réduire le montant de la plus-value imposable.

Eva Aubry, avocat spécialisée en fiscalité directe.

Article Les attraits fiscaux du déficit foncier est paru sur Le Revenu.com du 19 mars 2013