Un arrêt de la Cour de cassation du 18 janvier 2018 revient utilement sur le point de départ de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation en cas de repentir du bailleur faisant suite à un refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n°16-27.678).

En l’espèce, à la suite d’une demande de renouvellement formée par le locataire à effet au 29 septembre 2008, date d’expiration du bail, le bailleur lui avait notifié son refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. En cours de procédure il avait finalement offert une indemnité d’éviction. Un jugement du 16 juin 2015 avait ainsi fixé le montant de l’indemnité d’éviction mais également de l’indemnité d’occupation. Le bailleur a interjeté appel de ce jugement puis a exercé son droit de repentir le 2 novembre 2015.

Le locataire devient alors redevable d’une indemnité d’occupation pour la période entre la date de cessation du bail et celle de son renouvellement par l’effet du repentir. C’est cette indemnité qu’a voulu faire fixer le bailleur.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 18 octobre 2016 a déclaré prescrite l’action en paiement de l’indemnité d’occupation, en retenant que, la bailleresse ayant exercé son droit de repentir, le délai de prescription biennale de son action en paiement de l’indemnité d’occupation avait couru à compter du lendemain de la date d’expiration du bail, soit le 30 septembre 2008.

Cette décision est cassée au motif que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L.145-28 du Code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Par cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme un principe déjà consacré. La formule n’est en effet pas nouvelle puisqu’elle a déjà été retenue dans d’autres hypothèses que celle de l’exercice du droit de repentir par le bailleur (Cass. 3e civ., 2 juin 1993, n°91-16.455 ; Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n°10-13.898 ; Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, n°11-22.920).

Ainsi, tant que le droit à indemnité d’éviction n’est pas consacré dans son principe, le délai de deux ans pour la fixation de l’indemnité d’occupation ne peut pas commencer à courir. Reste à préciser ce qu’on entend par « consacré dans son principe ».

En revanche, il convient de rappeler que l’action en paiement d’une indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre, qui ne relève donc pas de l’article L.145-28 du Code de commerce, échappe à la prescription biennale. (Cass. 3e civ., 14 mars 1973, n°71-13.963).

Sandra Kabla, avocat counsel, droit immobilier et droit commercial