En dépit des tensions géopolitiques, le marché européen de l’immobilier reste stable. Le manque d’opportunités d’investissements alternatifs, conjugué à des conditions de financement favorables, entretient la forte demande d’investissement dans l’immobilier.

Ce contexte a permis aux vendeurs de consolider leur position de négociation en 2016 et d’obtenir des dispositions contractuelles souvent favorables. C’est la tendance dégagée par l’édition 2017 de l’étude CMS sur les transactions immobilières en Europe dans les conclusions de son enquête. Pour cette étude, CMS a méthodiquement analysé et évalué environ 1 100 contrats de vente dans le cadre de missions de conseil réalisées par ses avocats dans 14 pays entre début 2010 et fin 2016.

Forte demande pour les immeubles de bureaux et commerciaux

Les immeubles de bureaux représentent près de 40% du volume de transactions et restent ainsi la principale catégorie d’actifs sur le marché européen de l’immobilier. Le nombre de transactions d’immeubles commerciaux a quant à lui fortement augmenté. Après avoir régressé entre 2011 et 2014, la proportion d’investissements dans des immeubles commerciaux a presque doublé en 2016, pour atteindre 25% des transactions. La croissance de l’e-commerce a également contribué à une hausse de la demande de propriétés logistiques. Dans la période de 2010 à 2014, la part de l’investissement dans les propriétés dédiées à la logistique sont passées de 6% à près d’un cinquième (18%) de toutes les transactions immobilières.

À l’instar de 2015, les catégories alternatives d’actifs telles que les résidences hôtelières, les établissements de soins et les logements étudiants, ont conquis une part du marché significative de 11%. Un chiffre record pour la période couverte par l’étude, qui dépasse de manière sensible la proportion enregistrée les années antérieures.

La tendance à la hausse des transactions sur des biens individuels (single asset) se confirme : après une envolée remarquable de 70% à 78% au cours des dernières années, le chiffre a atteint 82% en 2016. Cette hausse a été portée par l’augmentation de la demande de biens de premier plan.

Plus d’acheteurs nationaux, plus de clauses d’ajustement de prix

Les investisseurs nationaux ont consolidé leur position sur le marché immobilier européen en 2016, en assurant 66% du volume total de transactions en Europe. Alors que les acheteurs étrangers investissaient plus que les acheteurs nationaux en 2014, respectivement 53% contre 47%, la situation s’est inversée l’an passé. Ainsi, en 2015, 53% des acheteurs en Europe étaient des investisseurs nationaux.

Concernant les mécanismes contractuels de fixation du prix, les clauses d’ajustement ont été convenues plus souvent l’année dernière. Dans l’ensemble, les mécanismes contractuels d’ajustement de prix ont été utilisés dans 26% de toutes les offres incluses dans l’étude. C’est le plus haut chiffre enregistré jusqu’à présent durant la période considérée.

Fréquence des contrats d’achat assortis de clauses favorables au vendeur

En 2016, le marché de l’immobilier est resté clairement favorable aux vendeurs. En témoignent notamment les contrats assortis d’un plafond de responsabilité : en 2010, le volume d’opérations assorties d’un plafond maximal de responsabilité contractuelle était de 25%. En 2015, la proportion culminait à 65%. En 2016, les vendeurs ont su imposer ce plafond de responsabilité contractuelle dans 60% des contrats de vente signés. Malgré un léger déclin, la proportion reste relativement élevée.

La part des transactions assorties de clauses favorables au vendeur prévoyant un seuil ou un montant minimum de garanties en deçà duquel l’acquéreur ne peut prétendre à aucune indemnité (clause de minimis et basket clause) est restée globalement inchangée. La proportion de transactions assorties de délais de prescription raccourcis, de l’ordre de 6 à 18 mois, a également atteint son plus haut niveau pour la période couverte par l’enquête (34%).

Regards croisés entre les pays germanophones (Autriche, Allemagne, Suisse) les autres pays d’Europe Occidentale (Belgique, France, Pays-Bas, Espagne, UK) et les pays d’Europe Orientale (Bulgarie, Croatie, République Tchèque, Hongrie, Pologne, Serbie)

La proportion d’investissements dans l’immobilier résidentiel était, en Europe de l’Ouest, de 12%, alors qu’elle atteignait 24% en moyenne dans les pays germanophones et s’élevait à 4% en Europe Orientale.

La part des investissements dans l’immobilier de bureau représentait en moyenne 34% des transactions dans les autres pays occidentaux, contre 43% dans les pays germanophones et 36% en Europe Orientale.

En Europe de l’Ouest, les transactions sur des biens immobiliers individuels (single asset) ont représenté une part importante, en moyenne 84% (contre 74% dans les pays germanophones et 72% en Europe Orientale).

S’agissant de la France, les tendances observées par les équipes de CMS au niveau ouest européen se retrouvent assez bien en France avec un marché favorable au vendeur sur les actifs de qualité et avec une part importante de transactions portant sur des bureaux. Les investisseurs étrangers continuent de jouer un rôle important ce qui contribue au fort dynamisme de la demande et à un niveau de prix élevé. L’Ile de France concentre toujours l’essentiel des investissements.

Un aperçu de CMS European Real Estate Deal Point Study 2017 est téléchargeable ici. L’intégralité de l’étude est disponible sur simple demande au Service Marketing et Communication CMS Bureau Francis Lefebvre.

Christophe Blondeau, avocat associé Corporate/Fusions & acquistions

Jean-Robert Bousquet, avocat associé en Coporate/Fusions & Acquistions

Le marché immobilier reste stable et favorable aux vendeurs – Article paru dans CFNews le 10 novembre 2017