La loi prévoit qu’un propriétaire peut imputer sur son revenu global, dans certaines conditions, une fraction de son déficit foncier : la fraction du déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 euros par an en principe. Le solde peut constituer une charge déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Toutefois, lorsque l’immeuble auxquels les déficits se rapportent cesse d’être mis en location (en cas de cession de l’immeuble ou d’arrêt de sa location), le bénéfice de l’imputation sur le revenu global est rétrospectivement perdu au titre des trois années précédant la cession (article 156-I 3° du CGI).

Par un rescrit de 2010 (Décision de rescrit du 22 juin 2010 n°2010/35), l’administration fiscale avait rappelé que les déficits fonciers dont l’imputation sur le revenu global est remise en cause redeviennent des déficits fonciers qui ne sont imputables que sur des revenus fonciers, mais soutenait également que l’ensemble des déficits fonciers afférents à un immeuble sont seulement utilisables jusqu’à la cessation de la location de cet immeuble. Elle a réaffirmé sa position dans une réponse ministérielle du 5 mai 2016.

Or, la loi ne s’oppose pas expressément au report des déficits se rapportant à un immeuble qui cesse d’être loué, y compris pour sa part correspondant au déficit initialement imputé sur le revenu global, comme l’ont reconnu le tribunal administratif de Melun, la cour administrative d’appel de Versailles et en dernier lieu le Conseil d’État (CE, 26 avril 2017, n°400441, M. et Mme Jean Clément). Le Conseil d’État a d’ailleurs rappelé, sur le fondement des travaux préparatoires, que la loi du 22 juin 1993 qui a instauré la possibilité d’imputation sur le revenu global n’avait pas pour objectif de modifier le régime des déficits, mais seulement de créer la possibilité d’imputation sur le revenu global.

Le Conseil d’État juge que les déficits imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de leur année de réalisation et viennent le cas échéant augmenter le déficit reportable correspondant. Ce déficit peut donc être reporté sur les revenus fonciers de l’année de la cession ou des années suivantes, et utilisé dans la limite légale de dix ans. Le contribuable avait imputé sur ses revenus fonciers au titre de l’année 2008 les déficits fonciers qui avaient été générés par un immeuble cédé en 2005.

Pierre Carcelero, avocat associé en droit fiscal

Charlotte Guincestre, avocat en fiscalité

Imputation des déficits fonciers : la cession de l’immeuble n’entraîne pas la perte des déficits que sa location a générés – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 19 juin 2017