L’assiette du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) exclurait les actifs immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient, ou d’une société du même groupe si la société dont le redevable détient les titres exerce également une activité éligible.

La réforme tend à exonérer de nombreux actifs auparavant soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) mais retient notamment dans l’assiette du nouvel impôt la valeur des titres d’entreprises à hauteur de la fraction représentative des biens ou droits immobiliers qu’elles détiennent directement ou indirectement. L’exonération de certains biens immobiliers serait subordonnée à leur affectation à une activité éligible (futur article 965 du Code général des impôts – CGI).

Le champ d’application des activités exonérées reprendrait la doctrine actuelle selon laquelle les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI sont éligibles à l’exonération¹.

Pour les activités d’hôtellerie (auxquelles devraient être assimilées les activités de para-hôtellerie) et les activités de marchands de biens, cette exonération appelle quelques observations. Les moyens d’activité (hôtel, siège) et les biens objets de l’activité (stock) devraient bénéficier de l’exonération pour autant qu’ils sont détenus dans les conditions précitées. Nous rappelons que les immeubles constituant les stocks des marchands de biens peuvent être donnés en location dans l’attente de leur revente.

Dans ce cas, il conviendra de pouvoir justifier des démarches en vue de leur revente pour éviter que ces immeubles puissent être considérés comme rattachables à une activité foncière (éventuellement accessoire). D’autres activités appellent quelques précisions particulières.

Promotion immobilière

Les titres de sociétés exerçant une activité de promotion immobilière pourront être exonérés, ainsi que les créances permettant le financement des filiales.

Rappelons qu’en matière d’ISF, les comptes-courants détenus par les associés sont en principe imposés² mais que l’IFI ne portera pas sur les créances. Cela devrait conduire à ne plus pénaliser les modes de financements intra-groupes nécessaires à l’exercice de l’activité.

Location meublée

L’activité de location meublée de logements sera exonérée dans des conditions différentes selon que l’activité est exercée directement ou au travers d’une société.

Dans le premier cas, le propriétaire devrait être inscrit au RCS, dégager des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros et ces revenus devraient représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (conditions identiques à celles prévues en matière d’ISF).

Dans le second cas, et alors même que l’activité de location meublée est qualifiée de commerciale par l’article 35 du CGI, l’exonération serait subordonnée au respect des conditions suivantes :

• s’il s’agit d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le contribuable devra y exercer son activité principale ;
• s’il s’agit d’une société soumise à l’IS, le contribuable devrait exercer à titre de profession principale une des fonctions de direction visées par la loi et rémunérées, lui procurant plus de la moitié de ses revenus professionnels ; il devrait également détenir, seul ou avec son groupe familial, au moins 25% des droits de vote de cette société.

On notera que le projet de texte, en cours de discussion, ne précise pas les conditions dans lesquelles un contribuable exerçant une telle activité, tant directement que via une société, pourrait éventuellement être exonéré à raison des immeubles affectés à cette activité.

¹ BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n°40.
² Une tolérance est applicable aux comptes-courants des associés dirigeants de sociétés civiles de construction-vente : BOI-PAT-ISF-30-30-40-20-20120912 n°190.

Pierre Carcelero, avocat associé, droit fiscal

Charlotte Guincestre, avocat, droit fiscal

IFI : conditions d’exonération de l’immobilier commercial détenu par des sociétés – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1439 du magazine Option Finance) le 27 novembre 2017