Il n’est pas rare que les parties à un bail commercial insèrent dans leur contrat une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.

En présence d’une telle clause, le bailleur peut demander la résiliation du contrat dès lors qu’il a constaté une infraction au bail et que le locataire ne s’est pas conformé à la mise en demeure qui lui a été faite.

La Cour de cassation a rappelé la pleine efficacité de la clause résolutoire dans un arrêt en date du 5 octobre 2017.

Dans cette affaire, le locataire de locaux commerciaux avait assigné son bailleur pour contester le congé avec offre d’indemnité d’éviction qui lui avait été délivré et, à titre subsidiaire, aux fins d’évaluation de cette indemnité.

Au cours de ses opérations d’expertise, l’expert désigné avait constaté l’existence d’une sous-location dans les locaux. Le bailleur avait alors signifié à son locataire un commandement visant la clause résolutoire pour sous-location interdite.

Une fois le délai d’un mois écoulé, le bailleur avait demandé l’acquisition de la clause résolutoire.

Les juges de la Cour d’appel avaient rejeté cette demande, affirmant que la gravité de l’infraction devait être relativisée au regard des circonstances de l’espèce.

La Cour de cassation a censuré la décision des juges du fond rappelant, au visa de l’article 1134 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016), que « le bénéfice d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail, un mois après mise en demeure, en cas de persistance du manquement par le preneur à l’une des obligations stipulées au bail et rappelée au commandement, est acquis sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement contractuel » (Cass. 3e civ, 5 octobre 2017, n°15-25.018).

En présence d’une clause résolutoire de plein droit, le juge se trouve ainsi dépourvu de tout pouvoir modérateur. L’efficacité de la clause résolutoire est en conséquence indiscutable du manquement dès lors que ses conditions de mise en œuvre sont réunies.

Mélanie Pereira, avocat, droit des contrats et droit immobilier