Durant l’été 2015, deux lois importantes sont venues modifier le droit de la construction.

Les modifications apportées par la loi « Macron » du 6 août 2015

La loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite « loi Macron », publiée au Journal officiel du 7 août 2015, est entrée en vigueur le 8 août 2015. Plusieurs articles de ce texte intéressent directement le secteur de l’immobilier.

• Modification du délai de rétractation

La loi Macron porte de sept jours à dix jours le délai de rétractation de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après « CCH ») dont bénéficient les acquéreurs non professionnels d’un logement.

Par ailleurs, elle revient sur la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 dite « loi Hamon » en réduisant de quatorze jours à dix jours le délai de rétractation dans les contrats de vente de logement conclus hors établissement¹, ce qui aboutit à l’uniformité des délais de rétractation dont bénéficient les acquéreurs non professionnels en matière de vente immobilière.

• Informations relatives à la souscription par les constructeurs d’une assurance de responsabilité décennale

Avant la loi Macron, les constructeurs visés par les articles 1792 et suivants du Code civil n’étaient tenus de fournir l’information selon laquelle ils ont souscrit un contrat d’assurance couvrant leur responsabilité civile décennale que si la demande leur en était faite.

Désormais, toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles précités, doit justifier, à l’ouverture de tout chantier, qu’elle a souscrit un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile décennale.

En outre, afin de rendre plus compréhensible l’information délivrée au maître d’ouvrage ou à l’acquéreur, il est prévu un modèle d’attestation d’assurance comprenant des mentions minimales, dont le contenu exact reste à préciser par arrêté.

• Détecteurs de fumée

La loi Macron accorde aux propriétaires un délai supplémentaire pour l’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans les lieux d’habitation. Les propriétaires ayant conclu un contrat d’achat de ces appareils au plus tard au 8 mars 2015 – date butoir initialement prévue pour avoir procédé à l’installation – sont réputés avoir satisfait à l’obligation visée à l’article L.129-8 du CCH, à la condition que le détecteur de fumée soit réellement installé avant le 1er janvier 2016.

Les modifications apportées par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte

La performance énergétique des bâtiments est une des préoccupations majeures des pouvoirs publics. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, publiée au Journal officiel du 18 août 2015 et entrée en vigueur le 19 août 2015, tend à satisfaire cet objectif de performance énergétique supposant des réductions de consommation d’énergie.

• Défaut de performance énergétique et impropriété à la destination

Jusqu’alors, en cas d’insuffisance des résultats énergétiques de l’ouvrage, après la réception des travaux, le constructeur pouvait voir sa garantie décennale recherchée par le maître d’ouvrage. En effet, la notion d’impropriété à la destination de l’ouvrage, appréciée au cas par cas par la jurisprudence, pouvait inclure un défaut de performance énergétique.

La loi du 17 août 2015 introduit un nouvel article L.111-13-1 dans le CCH qui dispose qu’ »en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L.111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant« .

Le législateur énonce ainsi les conditions d’application de la garantie décennale des constructeurs en cas de défaut de performance énergétique de l’ouvrage.

Il résulte de ce texte que pour mettre en jeu la garantie décennale pour défaut de performance énergétique, une double preuve devra être rapportée :

• celle d’un dommage avéré à l’ouvrage, consécutif à une malfaçon d’exécution, une erreur ;
• celle d’une surconsommation ne permettant l’usage de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.

La seule constatation que ces deux conditions sont remplies n’entraînera pas pour autant ipso facto l’application de la garantie décennale du constructeur. En effet, l’article L.111-13-1 précité prévoit que les conditions d’usage et d’entretien doivent également être prises en compte et jugées appropriées par les juridictions. A défaut de quoi, toute indemnisation sera rendue impossible. Cette disposition risque d’être sujette à interprétation et dès lors à contentieux.

Le nouveau texte vient, certes, encadrer la notion d’impropriété à la destination mais fait aussi apparaître de nouvelles interrogations, comme la question de l’évaluation du coût « exorbitant » de l’exploitation de l’ouvrage ou encore, celle des consommations excessives mais jugées non exorbitantes et de leur sort quant à l’indemnisation du maître d’ouvrage. Il appartiendra aux juridictions d’y apporter des réponses.

• Création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement

Le nouvel article L.111-10-5 du CCH prévoit la mise en place d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement.

Afin de favoriser la connaissance du logement par son propriétaire ou son occupant et ainsi améliorer la performance énergétique du logement, le carnet mentionnera l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Un décret en précisera les modalités d’application.

• La rénovation des bâtiments

L’Etat fixe comme objectif de réhabiliter 500 000 logements par an à compter de 2017, avec comme priorité une rénovation énergétique, avant 2025, de tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire dépasse les 330 kWh/m²/an.

Tous les immeubles neufs relevant de la maîtrise d’ouvrage de l’Etat et de ses établissements publics ainsi que des collectivités territoriales devront être à haute performance environnementale et à énergie positive selon des critères qui seront définis par décret.

Une nouvelle réglementation thermique des bâtiments existants est fixée dans l’article L.111-10 du CCH ; elle se substitue à la réglementation prévue par la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, laquelle n’a jamais été mise en œuvre faute de publication des décrets d’application. Tous les propriétaires qui engageront des opérations de rénovation devront donc intégrer le facteur d’économie d’énergie. Mais cette obligation ne s’imposera toutefois qu’en cas de travaux lourds. Un décret, qui sera pris avant le 17 août 2016, doit définir les caractéristiques énergétiques et environnementales à respecter en cas de travaux de rénovation importants (tels les travaux de ravalement, de réfection de toiture, d’isolation).

¹ Aux termes de l’article L.121-16 du Code de la consommation, est considéré comme contrat hors établissement « tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :
a) Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur ;
b) Ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ;
c) Ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur. »

Aline Divo, avocat associée en matière de Droit Immobilier, Droit de la construction et Droit des baux.

Arnaud Valverdé, juriste en droit des contrats