Nombre de projets immobiliers résidentiels prévoient des aménagements (couverture du toit par une couche de terre, mise en place d’une étanchéité goudron) qui permettront d’affecter la toiture à de l’agriculture maraîchère.

L’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe de la soumission au statut des baux ruraux de « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ».

Mais diverses conventions échappent aux dispositions du statut tels les baux portant sur des « petites parcelles », à la condition qu’elles ne constituent pas une partie essentielle d’une exploitation agricole, condition subjective, sujette à interprétation et susceptible d’être revisitée.

Le bail emphytéotique échappe par nature au statut et répond à l’objectif de pérennité de l’exploitation (avec une résiliation exclusivement abandonnée au pouvoir du juge) ; il offre donc la stabilité réciproquement attendue.

Reste que s’il est escompté un encadrement de l’usage de la toiture pour une exploitation exclusivement agricole, le bail emphytéotique octroie une liberté de jouissance très étendue, laquelle permet, en théorie, au preneur de modifier la destination agricole de la toiture, partie commune gérée par le syndicat de copropriété, déjà grevée du bail emphytéotique au jour de la naissance de la copropriété.

Un changement de l’activité exercée ne peut être subordonné (même dans des hypothèses limitées) à l’accord préalable du syndicat, et il ne peut être prévu une impossibilité d’exercer une autre activité que celle initialement énoncée, ni stipulé une clause limitant exclusivement l’usage auquel  l’emphytéote peut affecter les biens loués.

Mais la configuration physique des lieux concernés par ce type de projet limite sensiblement les réelles possibilités d’activités. De plus, la destination de l’immeuble telle que fixée par le règlement de copropriété s’imposera à l’emphytéote et à ses « sous-locataires » (notamment si elle limite les activités commerciales au rez-de-chaussée).

Enfin, l’emphytéote sera tenu d’exploiter l’intégralité de la toiture confiée, seul un cas de force majeure pouvant le délier de cette obligation.

Jean-Luc Tixier, avocat associé en droit immobilier et droit public

Bail emphytéotique : outil idéal de l’agriculture urbaine sur les toits ? – Article paru dans La Lettre de L’Immobilier(supplément du numéro 1416 du magazine Option Finance) le 29 mai 2017