Le dispositif « Duflot » permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en VEFA qu’ils s’engagent à louer à usage d’habitation principale en respectant certaines conditions (CGI, art. 199 novovicies).

Parmi ces conditions, le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé en fonction de la localisation du logement. Pour les baux conclus en 2014, le plafond mensuel hors charges par mètre carré est fixé (avant l’application d’un coefficient multiplicateur) à : 16,72 euros en zone A bis, 12,42 euros en zone A, 10 euros en zone B1 et 8,69 euros en zone B2 (CGI, ann. III art. 2 terdecies D).

Dans certaines communes il arrive que le plafond ne soit pas sensiblement inférieur aux loyers pratiqués dans le parc privé, ce qui donne beaucoup d’intérêt au dispositif « Duflot ».

Mais la loi a prévu que les préfets de régions peuvent, dans ce cas, réduire les plafonds par voie d’arrêté.

Tel va être le cas pour les acquisitions qui seront faites dans les communes suivantes situées dans la zone A bis : Le Pecq (78), Aubervilliers (93), Saint-Denis (93), Saint-Ouen (93), Bry-sur-Marne (94), Fontenay-sous-Bois (94) et Villejuif (94) relèveront d’un plafond de 14,21 euros par m² au lieu de 16,72 euros, c’est donc une baisse de 14% qui se profile. Une autre baisse, de 10%, concernera une soixantaine de villes d’Ile-de-France situées dans la zone A : les plafonds passeront de 12,42 euros à 11,17 euros par m².

La liste les communes concernées figure en annexe d’un arrêté du préfet d’Ile-de-France du 28 mars 2014 (n° 2014087-0001) qui vient de décider cette baisse. Les nouveaux plafonds de loyer s’appliqueront aux seuls investissements pour lesquels la signature de l’acte d’acquisition, chez le notaire, n’est pas intervenue à la date du 1er octobre 2014. Les contribuables qui envisagent d’investir en « Duflot » ou qui ont un investissement en cours dans une commune concernée par la baisse s’efforceront donc de signer l’acte authentique d’acquisition au plus tard le 30 septembre 2014. Après cette date, ils ne pourront bénéficier de la réduction d’impôt qu’avec une contrainte supplémentaire pouvant sérieusement amoindrir le rendement de leur investissement, ou devront renoncer au dispositif en perdant alors un avantage s’élevant à 18% du prix d’acquisition.

La vigilance est de mise pour les investissements en Ile-de-France, mais des arrêtés similaires peuvent également être pris dans les autres régions.

Florent Ruault, avocat, spécialiste des impôts directs au sein du département de doctrine fiscale.

L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 9 juin 2014