L’irrégularité de l’usage ou de la destination d’un immeuble n’en n’empêche pas nécessairement son acquisition mais nécessite que l’acquéreur appréhende au préalable les différents risques inhérents à cette irrégularité.

Le risque pénal

Il existe durant six ans à compter de l’achèvement des travaux à l’origine de l’irrégularité mais il ne concerne pas directement l’acquéreur en l’absence d’opération réalisée sous sa responsabilité.

Par contre, les éventuelles mesures de mise en conformité accompagnant la condamnation pénale du vendeur lui sont opposables en raison de leur caractère réel (transmissibles avec l’immeuble). Si les frais de remise en état incombent en principe au vendeur, la jurisprudence admet qu’ils puissent faire l’objet de garanties contractuelles par l’acquéreur, contrairement à l’amende, à négocier selon l’étendue des mesures de restitution envisageables.

L’obtention d’une autorisation pourra permettre de régulariser la situation du bien (si les règles d’urbanisme applicables l’autorisent) et de faire obstacle à l’exécution des mesures de restitution¹, tout en purgeant les risques administratifs.

Les risques administratifs

Les demandes d’autorisations d’urbanisme futures devront porter sur l’ensemble des travaux irréguliers. A défaut, l’acquéreur pourra se voir opposer un refus au motif de l’irrégularité initiale, sauf à bénéficier de la prescription administrative de dix ans qui ne joue toutefois pas dans certains cas, notamment pour les travaux réalisés sans permis de construire, mais qui joue a contrario, pour le changement de destination soumis à déclaration préalable.

L’autorité administrative peut saisir le Tribunal de grande instance pour faire ordonner la mise en conformité, pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux à l’origine de l’irrégularité.

Cette dernière fera aussi obstacle au bénéfice de la reconstruction à l’identique en cas de sinistre².

Par ailleurs, le défaut d’agrément pour la création d’activités économiques en Ile-de-France³ constitue une infraction passible des sanctions prévues par l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme : pourra être ordonnée l’évacuation des locaux irrégulièrement occupés et leur remise dans leur état initial, sans que puissent être opposées les conventions passées en violation de cette obligation⁴.

Le risque fiscal

Certaines opérations de changement d’affectation à usage de bureaux, locaux commerciaux, ou locaux de stockages⁵ sont passibles d’une redevance et soumises à déclaration (sous peine d’une majoration de 10%). La prescription de six ans court à compter de l’achèvement des travaux à l’origine de l’irrégularité.

Les risques civils

En matière de changement d’usage, l’acquéreur est directement concerné par le risque d’amende civile de 50 000 euros maximum par local et sera tenu d’opérer le retour à l’usage d’habitation du local. En outre, les actes conclus en méconnaissance de l’usage des locaux sont nuls⁶. Cette nullité frappe ainsi les baux mais aussi les actes de vente⁷. Elle peut être invoquée par l’autorité compétente mais aussi par le cocontractant pendant un délai de cinq ans à compter de leur connaissance de l’irrégularité⁸. Dans un tel cas, la vente de l’immeuble est à écarter et la vente de la société propriétaire de l’immeuble peut être envisagée, pour autant que la régularisation soit possible et mise en oeuvre dans les meilleurs délais.

¹ Crim., 18 juin 1997, 96-83.082.
² Article L.111-15 du Code de l’urbanisme.
³ Article L.510-1 du Code de l’urbanisme.
⁴ Articles L.510-2 et L510-3 du Code de l’urbanisme.
⁵ Article L.520-1 du Code de l’urbanisme.
⁶ Article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
⁷ 3e civ., 25 juin 1997, 95-17.028.
¹⁸ CA Paris, 16 mai 2012, n°10/08589.

Benjamin Bill, avocat associé, droit immobilier

Pierre Popesco, avocat associé, droit immobilier

L’acquisition d’un immeuble dont la destination ou l’usage est irrégulier – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1449 du magazine Option Finance) le 12 février 2018