Par principe, les travaux imposés par l’Administration sont à la charge du bailleur en vertu des articles 1719 2° et 1720 du Code civil, le bailleur étant tenu à la fois « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

La jurisprudence considère en effet que les travaux prescrits ou imposés par l’Administration sont à la charge du bailleur, sauf stipulation contractuelle expresse contraire (Cass.3e civ., 17 avril 1996, n°94-15.748).

Pour s’exonérer de cette obligation, le bailleur peut seulement invoquer une clause du bail mettant expressément et sans équivoque à la charge du preneur les travaux imposés par l’autorité administrative.

En l’espèce, aucune stipulation du bail ne mettait à la charge du locataire de tels travaux. Toutefois, le bail prévoyait expressément que « le ravalement des façades de l’immeuble reste à la charge de la partie preneuse ». A la suite d’une injonction de la mairie de Paris de procéder au ravalement de l’immeuble, les bailleurs avaient mis en demeure leur locataire de réaliser les travaux demandés. Devant le refus de ce dernier, ils l’avaient assigné devant le tribunal de grande instance (TGI) de Paris.

Les juges de première instance ont considéré que les travaux de ravalement incombaient au preneur au motif que « c’est bien parce que ceux-ci [les travaux de ravalement] n’avaient pas été normalement effectués, en temps utile, par le preneur qu’ils étaient devenus indispensables, de sorte que l’administration a dû intervenir pour formuler une injonction. »

L’argument du bailleur (qu’a d’ailleurs suivi le tribunal) était de dire que s’il y a eu une injonction administrative c’est parce que le locataire n’avait pas respecté les clauses du bail en procédant, de lui-même, au ravalement de l’immeuble.

La Cour d’appel n’a pas validé ce raisonnement et a infirmé le jugement rendu par le TGI aux motifs que « nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l’immeuble, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu’ils ont été prescrits par l’autorité administrative » et qu’aucune stipulation du bail ne mettait expressément à la charge du locataire les travaux prescrits par les autorités administratives. La Cour de cassation, a rejeté le pourvoi formé par les bailleurs contre cet arrêt (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n°16-11.470) : s’il est vrai que le contrat de bail mettait à la charge du preneur les travaux de ravalement, il n’en allait pas de même des travaux prescrits par l’autorité administrative, ce qui était le cas en l’espèce.

Ce faisant, la Cour de cassation statue conformément à sa jurisprudence antérieure.

Elle avait en effet, précédemment jugé, qu’en l’absence de clause du bail mettant expressément à la charge du locataire les travaux prescrits par l’Administration, le bailleur ne peut invoquer la clause du bail mettant les travaux de ravalement à la charge du preneur pour demander à ce dernier de procéder au ravalement de l’immeuble prescrit par l’Administration (Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n°96-22.442).

La précision dans la rédaction des clauses s’impose une fois de plus : toutes les hypothèses doivent être envisagées.

Sandra Kabla, avocat Counsel, droit immobilier et droit commercial