Parce qu’elle procède d’une cession subie et non choisie, la plus-value immobilière réalisée lors d’une expropriation est susceptible de bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire qui peut se traduire, pour les particuliers, par une exonération sous condition de remploi de l’indemnité d’expropriation ou, pour les entreprises, par un étalement de la plus-value.

Plus-value des particuliers : un régime d’exonération sous condition de remploi

Les expropriations sont visées au nombre des cessions à titre onéreux entrant dans le champ d’application du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les plus-values réalisées dans le cadre d’expropriations relèvent ainsi, en principe, du régime de droit commun et sont donc, à ce titre, susceptibles de bénéficier du dispositif d’abattement pour durée de détention.

Les plus-values doivent être déterminées par référence au seul montant de l’indemnité principale d’expropriation à l’exclusion, notamment, de l’indemnité de remploi qui «n’est pas représentative de la valeur de cession du bien exproprié¹» et qui est dès lors exonérée.

Les plus-values immobilières réalisées dans le cadre d’expropriations sont néanmoins susceptibles d’être intégralement exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sous réserve que le cédant réinvestisse au moins 90%² de l’indemnité d’expropriation dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles en France ou dans un pays de l’Espace économique européen (EEE), dans un délai de 12 mois à compter de la date de perception de l’indemnité (article 150 U, II-4° du Code général des impôts). L’indemnité qui doit être remployée est celle qui est retenue pour le calcul de la plus-value, à savoir l’indemnité principale d’expropriation.

Ce dispositif d’exonération s’applique non seulement en cas d’expropriation, mais également en cas de cession amiable lorsque l’immeuble a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation ou de faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

Cela étant, force est de relever que la neutralité fiscale de la plus-value réalisée dans le cadre de l’expropriation n’est pas absolue s’agissant des contribuables bénéficiant du dispositif du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), dès lors que la loi prévoit d’intégrer les revenus exonérés dans les revenus servant de référence au calcul du plafonnement. On peut s’interroger sur la constitutionnalité de cette règle dans la mesure où, du fait de l’obligation de réinvestissement à laquelle est subordonné le bénéfice de l’exonération, la plus-value réalisée, le cas échéant, ne devrait pas pouvoir être qualifiée de revenu disponible et ne devrait donc pas être retenue pour le calcul du plafonnement de l’ISF.

Plus-values des entreprises : un régime d’étalement

Les entreprises qui subissent des expropriations ou qui procèdent à la cession amiable d’immeubles visés par une déclaration d’utilité publique sont également susceptibles de bénéficier d’un régime dérogatoire d’imposition.

Ce régime dérogatoire permet aux entreprises concernées d’opter pour l’étalement de la plus-value de cession sur la durée moyenne d’amortissement déjà pratiquée sur l’immeuble concerné, pondérée en fonction du prix d’acquisition de ces biens.

A noter que, s’agissant des entreprises qui ne sont pas assujetties à l’impôt sur les sociétés, le dispositif d’étalement ne concerne que les plus-values à court terme tandis que les plus-values à long terme bénéficient d’un différé d’imposition de deux ans.

¹ BOI-RFPI-PVI-10-40-40 n°70.

² La loi impose le réinvestissement de l’intégralité de l’indemnité mais l’Administration admet que cette condition est réputée satisfaite si 90% de l’indemnité est remployée (BOI-RFPI-PVI10-40-60 n°80).

Charles de Crevoisier, avocat counsel, en fiscalité