L’administration fiscale considère que lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable, ce qui interdit l’exercice du droit à déduction de la TVA afférente à ce droit.

Toutefois, lorsque la nue-propriété constitue une immobilisation chez son propriétaire de même que l’usufruit pour son bénéficiaire, l’administration fiscale admet que le nu-propriétaire puisse transmettre le droit à déduction dont il est privé au bénéfice de l’usufruitier dès lors que ce dernier utilise le bien pour des opérations ouvrant droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-30 n°190 et 200).

Cette instruction a donné lieu à un arrêt qui en fait une lecture stricte et refuse d’en étendre la portée à des situations voisines.

Une SCI avait acquis l’usufruit d’un immeuble à usage de bureaux tandis que, par le même acte, une autre SCI en acquérait la nue-propriété. L’usufruitier avait obtenu un remboursement d’un crédit de TVA correspondant à la taxe ayant grevé l’acquisition tant de la nue-propriété que de l’usufruit de l’immeuble. L’administration, ayant considéré que la taxe ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble n’était pas déductible, avait remis en cause le remboursement correspondant, et lui avait notifié un rappel.

La requérante prétendait entrer dans les prévisions de l’instruction précitée, mais la Cour refuse le transfert de TVA à l’usufruitier en indiquant que l’instruction ne prévoit que deux hypothèses : une première situation dans laquelle le démembrement résulte de la cession de l’usufruit, et une seconde situation dans laquelle le propriétaire est amené à céder la nue-propriété en conservant l’usufruit pour continuer à exploiter le bien. Le dispositif permet ainsi au cédant qui conserve la nue-propriété de l’immobilisation de transférer à l’acquéreur de l’usufruit une partie du droit de déduction de la taxe initialement acquittée, à proportion de la durée de régularisation non encore courue, ou de conserver le droit de déduction s’il continue d’exploiter le bien après la cession de la nue-propriété. Par conséquent cette règle de régularisation est admise afin de ne pas entraver les démembrements de la propriété d’un bien constituant une immobilisation opérés par le propriétaire qui l’a initialement acquis en vue de son exploitation par lui-même ou par un tiers, sous le régime de l’usufruit. La Cour considère qu’elle ne prévoit aucun transfert du droit à déduction dans l’hypothèse où le propriétaire aliène définitivement le bien en en cédant simultanément l’usufruit et la nue-propriété à deux acquéreurs différents dont un seul, l’usufruitier, continue de l’exploiter pour des opérations ouvrant droit à déduction. La requête est donc rejetée (CAA Bordeaux, 10 mars 2016, 14BX03561, SCI Marguerite).

Philippe Tournès, avocat associé spécialisé en TVA.

Démembrement de propriété : dans quel cas le nu-propriétaire peut-il transférer la TVA supportée sur son acquisition à l’usufruitier ? – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 18 avril 2016