Le crowdfunding n’a pas manqué de s’intéresser à la pierre et y a rencontré un certain succès : au cours de l’année 2015, le nombre de plates-formes dédiées au financement participatif de projets immobiliers est passé de 5 à 26, pour un financement de 180 projets contre 7 en 2014 et ce, grâce à une progression annuelle du nombre d’investisseurs de 60%¹.

Le crowdfunding immobilier consiste à récolter des fonds auprès de particuliers (les «crowdfunders»), via une plate-forme spécialisée sur Internet, en leur permettant de prendre un intérêt économique dans un projet immobilier.

Ce nouveau modèle de financement de programmes immobiliers se révèle avantageux à la fois pour l’investisseur, qui peut espérer un rendement intéressant pour une mise modeste, et pour le promoteur qui bénéficie d’une source alternative de financement devant lui permettre d’avoir un accès plus facile à la dette bancaire.

Différents types de structures peuvent être rencontrés et proposés aux «crowdfunders». En effet, l’ordonnance n° 2014-559 du 30 mai 2014 (l’«Ordonnance») a posé les bases d’un cadre normatif adapté au financement participatif, afin d’assurer la protection des investisseurs, et distingue le financement participatif sous forme de prêts et dons de celui sous forme de titres financiers.

Tout d’abord, l’Ordonnance a créé un statut d’intermédiaire en financement participatif («IFP») dont le rôle est de mettre en relation, au moyen d’un site Internet, des porteurs de projets et des prêteurs ou des donateurs dans un cadre régulé.

Une dérogation au monopole bancaire est ainsi instituée au profit de personnes physiques qui, agissant à des fins non professionnelles ou commerciales, consentent des prêts dans le cadre du financement participatif de projets déterminés.

S’agissant des prêts avec intérêts, ce crédit ne peut excéder 1 000 euros par prêteur et par projet ; la durée d’un tel crédit ne peut excéder sept ans. Le porteur du projet, quant à lui, ne peut emprunter plus de 1 000 000 euros par projet. Le financement peut également être réalisé avec des titres financiers : les plates-formes de financement participatif permettant à un promoteur immobilier de récolter des fonds auprès d’investisseurs et de leur proposer en contrepartie des titres financiers doivent alors adopter le statut de conseillers en investissements participatifs («CIP») ou exercer en tant que prestataires de services d’investissement.

Les CIP sont soumis à des règles de compétence, de bonne conduite ainsi qu’à des obligations d’information (risques de perte de capital, etc.) et d’investigation (profil du crowdfunder, expérience en matière d’investissement, etc.) à l’égard de leurs clients.

Les CIP comme les IFP doivent être immatriculés à l’ORIAS, le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance, le public pouvant d’ailleurs vérifier cette immatriculation, de nature à le rassurer. Toutefois, les structures les plus courantes consistent dans l’investissement des «crowdfunders» dans une holding, généralement une SAS, qui détient des parts dans une «SCCV» créée ad hoc pour le projet afin de construire le bien immobilier puis le revendre.

L’investissement se fait donc indirectement dans la SCCV de sorte que la responsabilité des «crowdfunders» est limitée au montant de leur investissement.

Ce dernier s’effectue soit sous la forme d’actions de la SAS, soit sous la forme d’obligations émises par la SAS. Dans le premier cas, le «crowdfunder» pourra espérer une plus-value sur la cession de ses actions de la SAS, dans le second cas, il pourra espérer le paiement d’intérêts et le remboursement de ses obligations. Le «crowdfunder» devra, de manière générale, attendre la commercialisation du bien immobilier pour réaliser son investissement.

La rémunération de la plate-forme prend généralement la forme d’une commission sur les fonds apportés et/ou une commission sur la plus-value qui serait, le cas échéant, réalisée lors de la revente du bien.

Une question demeure pour autant : ces holdings intermédiées devraient-elles relever de la réglementation sur les fonds d’investissement alternatifs ?

¹ Le crowdfunding immobilier : son fonctionnement, ses enjeux, ses défis, étude publiée par CM Economics et Eden Finances

Jérôme Sutour, avocat associé, responsable Services Financiers

Alexandre Delhaye, avocat associé en Corporate/Fusions & Acquisitions.