La qualification du régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation est source de nombreux redressements réalisés par l’administration fiscale. Dans ce domaine, cette dernière y voit tantôt un préjudice subi par le locataire, tantôt un service rendu par ce dernier.

Le Conseil d’Etat a récemment apporté une utile précision sur le traitement, au regard de la TVA, d’une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial (27 février 2015, 9e sous-section, SCI Catleya). A l’occasion de l’acquisition d’un local commercial, la SCI bailleresse avait conclu un accord avec le preneur aux termes duquel le bail en cours était résilié de manière anticipée, moyennant le versement d’une indemnité. Concomitamment, la SCI bailleresse avait signé avec une autre société un nouveau bail dans des conditions de marché plus intéressantes.

L’Administration avait remis en cause la déduction de la TVA ayant grevé cette indemnité au motif qu’elle avait pour seul objet de réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la rupture anticipée du bail commercial. Le Conseil d’Etat, saisi du litige, juge que la libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit être regardée comme un service nettement individualisable, trouvant sa contrepartie dans la possibilité offerte au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses.

Le lien direct semble donc caractérisé lorsque le bailleur a besoin de disposer, de manière anticipée, de la libre jouissance de l’immeuble, que ce dernier ait pour objectif de relouer l’immeuble ou d’y réaliser des travaux, et ce, que la résiliation intervienne ou non à l’expiration de l’échéance triennale de résiliation (contrairement à la position qui avait pu être exprimée par l’Administration dans le passé). On peut espérer que cette décision apporte une sécurité juridique pour les opérateurs, bien que, dans ce domaine, l’incertitude demeure.

Armelle Abadie, avocat en matière de TVA.