La question se pose dans des termes différents selon que les travaux sont engagés sur des locaux destinés à être loués nus ou meublés.

En cas de location meublée, les travaux de 2018 sont déductibles d’un revenu en principe intégralement soustrait à l’impôt sur le revenu, sous réserve que le revenu taxable tiré de la location soit inférieur ou égal à celui réalisé au cours d’une des trois années précédentes (i.e., 2015 à 2017).

Si tel est le cas, il est inutile d’engager ces travaux dès 2018. A défaut, les dépenses de travaux pourront être déduites à hauteur de la différence entre le revenu taxable 2018 et le plus élevé de ceux réalisés au cours des trois dernières années.

En cas de location nue, l’approche est différente. Afin d’éviter un report des dépenses de travaux sur 2019, la loi prévoit (i) une déduction complète en 2018 (sans intérêt compte tenu de l’année blanche), et (ii) un lissage des dépenses supportées en 2019, qui ne seront déductibles du revenu foncier imposable 2019 qu’à hauteur de la moyenne des dépenses engagées en 2018 et 2019 (hors travaux d’urgence 2019).

Les bailleurs peuvent toutefois avoir un intérêt à engager leurs travaux dès 2018 lorsque ceux-ci les conduisent à constater un déficit foncier significatif, puisqu’alors celui-ci devra être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros (avec un effet optimisant en cas de revenus exceptionnels ne bénéficiant pas de l’année blanche), et pour l’excédent être reporté sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. En outre, le contribuable pourra, grâce au lissage, retenir en 2019 50% des travaux déductibles en 2018.

Jean-Charles Benois, avocat counsel, droit fiscal

J’ai des travaux à réaliser : pour bénéficier des déductions, je les fais faire avant la fin de l’année ou en 2019? – Article paru dans Le Monde le 15 décembre 2018