Le contrat de construction de maison individuelle est soumis tant à des conditions de forme que de fond. Au titre de ces dernières, lorsqu’il y a fourniture de plan, le contrat doit notamment contenir -si l’acquéreur entend se réserver l’exécution de certains travaux- une description et un chiffrage réalisé par le constructeur ainsi qu’une clause manuscrite du maître d’ouvrage, spécifique et paraphée, indiquant le coût des travaux dont le maître d’ouvrage accepte la charge.

En l’espèce, la notice descriptive annexée à un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan prévoyait que certains travaux seraient à la charge du maître d’ouvrage, et ce conformément à l’article R.231-4 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ayant constaté le défaut de clause manuscrite relative à ces travaux, l’acquéreur avait initié une procédure en vue d’obtenir une indemnisation du montant de ces derniers. La cour d’appel de Paris avait fait droit à cette demande.

La Cour de cassation censure la Cour d’appel dans un arrêt à paraître au Bulletin.

Au visa des articles L.231-2 et R.231-4 du Code de la construction et de l’habitation, la troisième chambre civile précise que « seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu ».

La reconnaissance de la possibilité de sanctionner l’absence de clause manuscrite par la nullité du contrat n’est pas nouvelle (Cass. 3e civ., 3 avril 2013, n°12-16.332).

En revanche, la possibilité d’obtenir ou non une prise en charge par le constructeur du coût des travaux supplémentaires supportés par le maître d’ouvrage restait encore incertaine.

La Cour de cassation l’avait admise dans un arrêt inédit de 2014 (Cass. 3e civ., 4 février 2016, n°14-23.618), mais en l’espèce s’ajoutait au défaut de mention manuscrite, le caractère incomplet de la notice descriptive : « Qu’en statuant ainsi, alors que les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Dans un arrêt de 2017 publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 20 avril 2017, n°16-10.486), la Cour de cassation avait, au contraire, rejeté une demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction en considérant que « seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite ».

L’arrêt ici commenté vient donc confirmer la position déjà retenue en 2017.

Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-10.175

Christelle Labadie, Professional support lawyer, droit de la construction et droit de l’urbanisme

Sanction du non-respect du formalisme du contrat de construction de maison individuelle – Article paru dans la Lettre Construction-Urbanisme de septembre 2018