Sociétés et particuliers français s’intéressent à nouveau aux placements immobiliers outre-Rhin.

On observe depuis quelques années un intérêt recrudescent de clients français, aussi bien des particuliers que des sociétés, pour des placements, immobiliers outre-Rhin. Les raisons à ce mouvement sont multiples. D’abord, d’un point de vue économique, il ressort de manière générale que le marché immobilier allemand permet des rendements plus intéressants que ceux du marché français. En outre, le cadre juridique et réglementaire apparaît présenter en Allemagne une plus grande stabilité sur le long terme.

Quels intérêts ?

D’un strict point de vue fiscal, l’intérêt de privilégier un placement immobilier en Allemagne par rapport à un investissement de même nature réalisé en France peut s’expliquer pour les raisons suivantes, qui dépendent de la structuration de l’investissement. Pour les sociétés françaises relevant de l’impôt sur les sociétés, les revenus provenant de la location immobilière sont en général exonérés de taxe professionnelle (« Gewerbesteuer »), de sorte que la charge fiscale supportée en Allemagne se limite pour l’essentiel à l’impôt sur les sociétés (« Kôrperschaftssteuer ») levé au taux de 15,825%, qui est moindre qu’en France. En application de la convention fiscale franco-allemande, le bénéfice imposable en Allemagne est exempté d’impôt sur les sociétés en France.

Pour les particuliers résidant en France, les revenus fonciers de source allemande sont imposés localement au barème progressif de l’impôt sur le revenu au taux marginal de 45% (applicable au-delà de 250 731 euros). Divers abattements sont applicables, notamment en cas de plus-values immobilières. La charge fiscale supportée en Allemagne est globalement inférieure à celle qui serait due en France par l’investisseur pour un revenu équivalent.

Côté français, la convention fiscale permet une quasi-neutralité du revenu immobilier allemand. Ainsi, en matière d’impôt sur le revenu, le crédit d’impôt accordé par la convention fiscale, sans pour autant éliminer tout frottement, permet une exonération très large des revenus locatifs. Par ailleurs, la plus-value immobilière réalisée en Allemagne est en pratique sans incidence en matière d’impôt sur le revenu français, étant néanmoins précisé que tout impact ne peut être éliminé pour les contribuables relevant de la « contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ». Plus significativement, la convention permet une exonération complète en matière de CSG, CRDS et prélèvement social levés au taux global de 15,5%), aussi bien à l’égard des revenus locatifs que des plus-values.

Mentionnons en revanche qu’un investissement immobilier en Allemagne ne permet pas à un investisseur français d’optimiser fiscalement sa situation au regard de l’ISF ou celle de ses héritiers en vue d’une transmission successorale.

Julian Schruoffeneger, avocat en matière de fiscalité internationale

Article paru dans ParisBerlin de mars 2014