La réduction « Pinel » est un dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement dans des logements neufs ou en construction qui doivent être loués, pendant 6 ou 9 ans, à un loyer inférieur à un barème par zone.

Un délai d’achèvement est prévu dans certains cas. Cette condition est généralement bien connue par les contribuables qui font construire, mais mérite l’attention pour les acquisitions « sur plan » (dites ventes en l’état futur d’achèvement ou VEFA).

Pour les acquisitions en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique, depuis le 1^er septembre 2014. Une condition similaire s’appliquait aussi auparavant (réductions Duflot ou Scellier).

En pratique, la date d’achèvement est communiquée par le promoteur. Il s’agit de la date à laquelle le logement est considéré comme habitable même s’il n’est pas encore livré. Cette date sera à indiquer sur l’engagement de location 2044-EB à souscrire avec la déclaration des revenus correspondant à l’année d’achèvement. Et sur la déclaration des constructions nouvelles, à adresser dans les 90 jours de l’achèvement pour bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière.

Il est généralement prévu que le logement soit achevé en moins de 30 mois. Mais il peut arriver que la construction prenne du retard, ce qui peut s’avérer doublement préjudiciable. D’une part, l’acquéreur ne peut pas mettre son logement en location tant qu’il n’est pas achevé (et livré) ; d’autre part, il encourt le risque d’être privé de la réduction d’impôt.

Cette condition fait peser une épée de Damoclès sur les acquéreurs qui, en pratique, ne pourront que rappeler au promoteur que l’investissement a été fait pour bénéficier d’une réduction d’impôt.

Cela étant, l’administration vient d’admettre une atténuation, par le biais d’un rescrit BOI-RES-000005 mis en ligne au BOFiP le 13 juillet 2018. Il en découle que, dans certaines conditions, le délai d’achèvement de 30 mois pourra être prorogé d’un délai égal à celui durant lequel les travaux ont été interrompus à cause d’un cas de force majeure.

Cette exigence est très restrictive. En effet, l’événement constitutif d’un cas de force majeure doit être totalement indépendant de la volonté des contribuables. Il doit aussi être imprévisible et ne doit permettre en aucun cas la poursuite de la construction. L’administration a envisagé, d’une part, un arrêté municipal de péril pris à la suite d’un affaissement de la voie publique desservant l’immeuble en construction et, d’autre part, un recours administratif contre la validité d’un permis de construire.

On saluera la pratique de l’administration ici utilisée, consistant à rendre publics sous forme anonymisée certaines réponses à des interrogations soulevées par les contribuables. Elle est bienvenue même si l’administration utilise une formulation particulièrement prudente et conclut le rescrit en indiquant qu’« une telle mesure ne peut toutefois recevoir un caractère automatique et [que] chaque circonstance de fait rencontrée nécessite un examen spécifique ».

Florent Ruault, avocat, spécialiste des impôts directs au sein du département de doctrine fiscale

Réduction Pinel : attention à la date d’achèvement – Article paru dans LesEchos.fr le 8 août 2018