Au cours des dernières années, de nombreux modes d’hébergement touristique se sont développés en France parmi lesquels on peut citer les résidences hôtelières, les résidences de loisirs, les apparthôtels, les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes ou encore les gîtes.
Ces différents types d’hébergements renvoient à de nombreuses appellations qui ne sont pas toutes reconnues juridiquement puisque le code du tourisme ne définit que trois catégories d’hébergements touristiques :

• les chambres d’hôtes,
• les meublés de tourisme ;
• et les résidences de tourisme.

Or, l’appartenance à l’une de ces catégories est susceptible d’ouvrir droit à l’application d’un régime fiscal plus favorable.

1. Définitions

Les chambres d’hôtes sont, selon les termes de l’article L.324-3 du code du tourisme, des chambres meublées chez l’habitant destinées à accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. Outre l’accès à une salle d’eau et à des WC, la prestation comprend au moins la fourniture du linge de maison et du petit déjeuner. La capacité d’accueil est limitée à cinq chambres et quinze personnes.

Les meublés de tourisme sont, en application de l’article D.324-1 du même code, des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile. Précisons que les gîtes ne sont pas spécifiquement définis et sont généralement assimilés aux meublés de tourisme.

Enfin, les résidences de tourisme correspondent à une catégorie intermédiaire entre les hôtels et les meublés de tourisme. Conformément aux dispositions de l’article D.321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation également temporaire.

2. Imposition des revenus locatifs

a) Principes

L’imposition des revenus provenant de la location d’hébergements touristiques meublés relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dès lors que par principe la location meublée (de tourisme ou non) constitue au plan fiscal une activité relevant de ces règles. En outre, les propriétaires et exploitants seront généralement redevables, notamment, de la TVA et des impôts locaux.

On rappellera en outre que les investissements dans certains biens acquis neufs ou à réhabiliter et destinés à être donnés en location meublée, notamment par l’intermédiaire de résidences de tourisme classées peuvent ou ont pu bénéficier d’une réduction d’impôt, en application des dispositions des articles 199 decies G bis et 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI), et sont en contrepartie tenus de mettre les logements correspondants en location pendant une période minimale.

L’imposition des revenus tirés de la location sont alternativement déterminés selon un régime réel BIC ou selon le régime dit micro-BIC.

Dans le premier cas, le revenu imposable est déterminée par référence entre les produits imposables et les charges déductibles du bailleur et devra être affilié à un centre de gestion agrée sauf à voir son impôt sur le revenu calculé sur une base majorée de 25%.

Le régime micro-BIC est applicable, avec des conditions plus favorables pour les hébergements touristiques précédemment définis, puisque lorsque le montant des recettes annuelles est inférieur à 170.000 € (seuil applicable depuis le 1^er janvier 2017), le revenu imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire de 71% qui se substitue à la déduction de l’ensemble des charges (y compris les dotations aux amortissements), sauf option pour le régime réel.

Rappelons que le seuil de 170.000 € et l’abattement de 71% ne visent pas les locations meublées, sauf pour les activités hôtelières, para-hôtelières ou les locations de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés. Pour les autres hébergements, le seuil est fixé à 70.000 € et le taux d’abattement à 50%.

b) Exceptions

•  Les revenus retirés par un exploitant agricole d’une activité de location touristique accessoire peuvent être rattachés aux résultats de son activité agricole lorsque la moyenne annuelle des recettes accessoires sur une période de trois années civiles ne dépasse ni 100.000 €, ni 50% de la moyenne des recettes tirées de l’activité agricole au titre de ces 3 années (article 75 du CGI).
• Par ailleurs les propriétaires de chambres d’hôtes, au sens de la définition précitée, peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu lorsque le montant total des recettes annuelles de location n’excède pas 760 € (taxes et prestations annexes comprises). En cas de dépassement de ce plafond, c’est l’intégralité des recettes qui sont alors imposables (article 35 bis du CGI).

Pierre Carcelero, avocat associé, droit fiscal

Edouard Nahmias, avocat, droit fiscal

Revenus de location touristique : quel régime d’imposition? – Article paru dans LeRevenu.Com le  13  août 2018