Si le texte adopté en première lecture par l’Assemblée nationale définit l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comme « un impôt annuel sur les actifs immobiliers », le projet de loi de finances initialement présenté par le Gouvernement définissait le champ d’application de l’IFI en se référant aux seuls « actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire ».

Une telle modification du texte de loi était susceptible de faire naître des craintes relatives à une éventuelle taxation à l’IFI de l’ensemble du patrimoine immobilier professionnel. Il n’en est heureusement rien.

En effet, en dépit de cette modification rédactionnelle, l’exonération des biens immobiliers affectés à une activité professionnelle du redevable reste d’actualité puisque les rédacteurs entendent transposer, pour les besoins de l’IFI, le régime des biens professionnels permettant actuellement d’exonérer de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) les biens ou parts de sociétés dans lesquelles le redevable exerce son activité. Par ailleurs, les biens immobiliers affectés à une activité  opérationnelle seraient également exclus de l’assiette de l’IFI, indépendamment de la poursuite d’une activité professionnelle éligible par le redevable.

Seraient ainsi exonérés les biens immobiliers détenus par le redevable de l’IFI et affectés à :

• son activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (activité « opérationnelle ») ; ou
• l’activité opérationnelle d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu et dans laquelle ledit redevable exerce son activité principale ; ou enfin
• l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sous réserve que le redevable y exerce, à titre principal, une fonction de direction qui donne lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels, et que le redevable détienne au moins 25% des droits de vote (étant précisé que le respect de ce seuil pourrait ne pas être exigé lorsque la valeur brute de la participation détenue par le redevable excéderait 50% de la valeur brute de son patrimoine).

L’assiette de l’IFI comprendrait, par principe, les biens ou droits immobiliers détenus directement par le contribuable et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par ces dernières ; mais le texte précise, dans sa version actuelle, que seraient notamment exonérés les biens immobiliers :

• détenus directement par la société dont le redevable détient les titres, par une filiale directe ou indirecte, lorsque ces biens sont affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient. Il est précisé à cet égard qu’aucune condition de nature d’activité n’est requise pour la société dont le redevable détient les titres, cette activité pouvant dès lors être civile ou patrimoniale lorsque  les immeubles sont détenus par une de ses filiales ou sous-filiales ;
• détenus directement ou indirectement par une société exerçant une activité opérationnelle et dont le redevable détient les titres lorsque ces biens sont affectés à l’activité de cette société, de la société propriétaire des immeubles ou d’une société dans laquelle la société dont le redevable détient les titres possède directement ou indirectement la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

En l’état du projet, et sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité, les contribuables devraient donc bénéficier d’une relativement large exonération au titre de l’immobilier dit professionnel, couvrant :

• tant les biens immobiliers détenus directement par le redevable et affectés à son activité professionnelle, qu’elle soit exercée à titre individuel, via une société translucide ou au sein d’une société soumise à l’IS ;
• que les biens immobiliers détenus par l’intermédiaire de sociétés ou d’organismes lorsque ces biens sont affectés à l’activité principale opérationnelle du redevable, quelles qu’en soient les modalités d’exercice.

Jean-Charles Benois, avocat counsel, droit fiscal

Alexia Cayrel, avocat, droit fiscal

IFI et biens professionnels : une large exonération… à ce stade – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1439 du magazine Option Finance) le 27 novembre 2017