Le projet de loi de finances pour 2018 (art. 12) supprime l’ISF au profit d’un nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’IFI ne surprendra pas les contribuables s’agissant de ses caractéristiques principales qui empruntent pour l’essentiel au défunt ISF, qu’il s’agisse du seuil de taxation, du barème, des règles d’évaluation (sous réserve cependant de certaines spécificités liées notamment au calcul de la dette déductible), des réductions, du mécanisme de plafonnement en fonction des revenus, des obligations déclaratives enfin.

Le nouveau dispositif décevra cependant ceux des contribuables qui s’attendaient à une assiette simple purement immobilière tant le projet de texte élargit la notion d’actifs immobiliers détenus et encadre la déduction des dettes.

Il peut également aggraver la situation des non-résidents ne bénéficiant pas d’une convention fiscale prévoyant des dispositions en matière d’impôts sur la fortune conclue entre leur état de résidence de France, à cause de l’abrogation du texte de droit interne (article 885 L du CGI) qui s’opposait à l’imposition des immeubles détenus par des sociétés non à prépondérance dont les actionnaires ne détenaient avec leur groupe familial, le contrôle.

Un champ d’application de la propriété immobilière élargi

Entrent ainsi dans le champ d’application de l’IFI, non seulement les immeubles détenus en direct mais également les titres de sociétés (ou d’organismes) détenus par le contribuable à hauteur de la fraction représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement et ce, quel que soit le niveau d’interposition, par la société (ou l’organisme).

La notion de société à prépondérance immobilière n’existe ainsi plus, et il n’est ainsi pas distingué selon que les immeubles sont détenus par des sociétés cotées (exemple SIIC) ou non cotées, françaises ou étrangères, par des SCPI ou bien encore des FCPI, dès lors qu’elles détiennent des immeubles et ce, même de façon non prépondérante.

Il est également indiqué que les actifs immobiliers faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail ou d’un contrat de location accession à la propriété immobilière seront compris dans le patrimoine imposable du preneur (ou de l’accédant) à hauteur cependant de la valeur du bien réduite des loyers ou redevances sont à courir jusqu’à l’expiration du bail ou du terme prévu pour la levée d’option ainsi que du montant de l’option d’achat.

Enfin, le législateur a même prévu de retenir dans l’assiette de l’IFI la fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurances vie rachetables exprimés en unités de compte, représentative des actifs immobiliers compris dans les unités de compte.

Une exclusion cependant des immeubles affectés à l’activité professionnelle des sociétés ou du redevable

Sont exclus cependant de la fortune immobilière imposable les immeubles :

• appartenant tout d’abord à des sociétés ayant une activité dite opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) et non affectés à l’activité opérationnelle dont le redevable détient moins de 10% directement ou indirectement du capital ou des droits de vote,
• affectés par la société qui les détient directement ou indirectement à sa propre activité opérationnelle que les titres de la société en question appartiennent directement au redevable ou à une société, quelle que soit son activité, que détient le redevable,
• appartenant directement ou indirectement à une société opérationnelle appartenant au redevable et affectés à l’activité opérationnelle soit de la société dont le redevable détient les titres, soit de la société qui en est propriétaire, soit de la société dans laquelle la société du redevable détient le contrôle.

On notera ici que dans les situations visées ci-dessus, il n’est plus exigé du redevable, qu’il exerce une activité professionnelle.

Le dispositif maintient enfin une exonération autonome pour les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable, destinée à jouer lorsque les cas d’exonération ci-dessus ne trouvent pas à s’appliquer et qui emprunte très largement à la définition des biens professionnels connue sous le régime de l’ISF, rendant cette fois-ci nécessaire l’exercice, par le redevable, de l’activité professionnelle.

Des restrictions apportées à la déduction des dettes

Seule seraient déductibles les dettes existant au 1er janvier de l’année d’imposition, afférentes à des actifs imposables, et affectées aux dépenses d’acquisition, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi qu’aux dépenses de réparation et d’entretien.

Seraient en tout état de cause exclus les prêts contractés directement ou indirectement auprès d‘un membre du foyer fiscal ou d’une société contrôlée. La déduction de ceux qui sont contractés auprès d’un membre du groupe familial ne serait admise que sur justification du caractère normal des conditions du prêt.

Les prêts in fine ne seraient que partiellement déductibles.

Et le dispositif prévoit un mécanisme de plafonnement de déduction des dettes en présence d’un patrimoine immobilier supérieur à 5.000.000 euros consistant, lorsque le montant des dettes excède 60% de cette valeur, à n’admettre comme dette déductible que 50% de l’excédent. Enfin, seules les dettes fiscales dues en raison de la propriété des biens seraient déductibles, ce qui exclurait la taxe d’habitation et les impôts sur les revenus fonciers.

Richard Foissac, avocat associé, droit fiscal

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière – Article paru dans LeRevenu.com le 11 novembre 2017