L’article L.145-5 du Code de commerce permet aux parties de conclure un bail dérogeant au statut des baux commerciaux dès lors que la durée totale du bail dérogatoire, ou des baux dérogatoires successifs, n’excède pas trois ans (ou deux ans pour les baux conclus avant la loi n°2014-626 du 18 juin 2014).

Cet article précise que la durée du bail, ou des baux successifs, se calcule à compter de « l’entrée dans les lieux du preneur ».

Or, il n’est pas rare que les parties concluent un bail dérogatoire alors que le preneur à bail est déjà en place. La notion d’entrée dans les lieux au sens de l’article L.145-5 du Code de commerce a en conséquence été précisée par les juges, comme récemment encore par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 2 mars 2017 (Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n°15-28.068).

Dans cette affaire, un bail commercial avait été conclu à compter du 1er février 2008. A la fin de la période ferme de quatre ans prévue au bail, le preneur avait notifié un congé au bailleur à effet du 31 janvier 2012.

Les parties avaient ensuite conclu un bail dérogatoire pour une durée de onze mois, à compter du 1er février 2012.

A l’expiration de ce bail, le bailleur avait refusé la restitution des clés et invoqué la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

La Cour de cassation ne lui a pas donné raison en rappelant le principe selon lequel l’entrée dans les lieux du preneur au sens de l’article L.145-5 du Code de commerce « vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire » et a précisé qu’il importait peu « que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d’un autre titre depuis expiré ».

Dans le même sens, il a été jugé qu’un sous-locataire peut conclure un bail dérogatoire avec le bailleur principal à l’expiration de son contrat de sous-location (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n°16-10.786).

L’existence d’un titre locatif antérieur à la conclusion d’un bail dérogatoire n’a donc aucune incidence sur la validité de ce dernier.

Mélanie Pereira, avocat, droit des contrats et droit immobilier