Le report de l’entrée en vigueur du dispositif du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 a été annoncé avant l’été, l’objectif de cette mesure étant de réaliser une phase de test du dispositif.

Les revenus fonciers, visés par ce dispositif, sont directement concernés par le décalage. Ainsi le prélèvement (ou « acompte ») qui sera opéré par l’administration fiscale sur le compte bancaire des bailleurs d’immeuble au titre de l’impôt sur leurs revenus locatifs s’appliquera non pas à compter du 1er janvier 2018 mais à partir du 1er janvier 2019.

L’année 2018 sera classiquement celle du paiement de l’impôt sur le revenu 2017 déterminé dans les conditions aujourd’hui connues. Le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR), qui a pour objet de limiter la surimposition au cours de l’année d’entrée en vigueur du prélèvement, sera déterminé sur la base des revenus fonciers perçus par le bailleur au titre de l’année 2018 (et non plus de 2017). Ce CIMR sera calculé sur la seul fraction des revenus fonciers 2018 correspondants à des revenus non exceptionnels (principalement ceux issus de l’exécution normale du contrat de location).

Le dispositif ayant pour objet d’encadrer les charges déductibles et de limiter les optimisations liées au CIMR sera logiquement décalé :

• les charges non pilotables (notamment les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances) seront à déduire en 2018 dès lors que leur échéance normale interviendra au cours de cette même année ;
• les charges pilotables (les travaux) supportées en 2018 seront intégralement déductibles (mais l’impôt aura vocation à être effacé par le CIMR).

Pour l’année 2019 (comme initialement prévu pour 2018), seule sera déductible la moyenne des montants dépensés en 2018 et 2019. Il en résulte que l’effet des dépenses de travaux supportées en 2017 sera total en l’absence d’application du CIMR au titre de cette même année.

Par ailleurs, les bailleurs qui avaient envisagé de décaler la réalisation de travaux à 2019 noteront que le montant des travaux déductibles de cette année sera finalement soumis à la « règle de la moyenne » précitée.

Matias Labé, avocat, droit fiscal

Report du prélèvement à la source : les conséquences sur les revenus foncier –  Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1429 du magazine Option Finance) le 18 septembre 2017