Un emphytéote avait édifié des constructions sans accord du bailleur. Le bail évoquait de futures constructions en obligeant l’emphytéote à les maintenir en bon état d’entretien, sans pour autant les autoriser expressément ni les subordonner à l’accord du bailleur.

L’édification sans l’accord du bailleur de plusieurs constructions supplémentaires justifiait-elle une demande de résiliation de la part de ce dernier ?

La Cour de cassation (Cass., 3e civ., 15 décembre 2016, n°15-22416) répond fort logiquement par la négative en rappelant que « le bail conférait un droit réel au preneur et que la bailleresse ne rapportait la preuve ni d’un manquement au contrat justifiant sa résolution ni de l’existence de détériorations graves du fonds engendrées par les travaux du preneur ».

Rappelons en effet que les seules limites aux pouvoirs très étendus de l’emphytéote résident dans l’interdiction d’opérer des changements dans le fonds qui en diminuent la valeur (C. rur., art. L. 451-7, al. 1). En l’espèce, l’un des moyens tentait de corréler l’absence d’autorisation d’urbanisme (avérée en la matière puisque le preneur avait été condamné pénalement) et la détérioration du fonds.

Soulignons que la Cour d’appel a relevé qu’il n’avait pas été expressément stipulé dans le bail que les constructions nouvelles édifiées par le preneur seraient soumises au respect des lois et règlements en matière d’urbanisme. L’opportunité de prévoir une telle clause est donc avérée.

Jean-Luc Tixier, avocat associé en droit immobilier et droit public

La construction par l’emphytéote : une liberté (presque) absolue ? – Article paru dans La Lettre de L’Immobilier(supplément du numéro 1416 du magazine Option Finance) le 29 mai 2017