Le Conseil d’Etat a récemment rappelé que le versement d’une indemnité de résiliation de bail commercial ne peut être regardé comme la contrepartie d’une prestation de services entrant dans le champ d’application de la TVA qu’à la condition qu’il existe un lien direct entre ce versement et une prestation individualisable (CE, 27 février 2015, SCI Catleya, n°368661)

La Cour administrative d’appel de Nantes fait application de ce principe dans l’espèce suivante (16 juin 2016, n°14NT02456) :

Le preneur d’un bail portant sur un bâtiment industriel, après avoir résilié celui-ci, s’est maintenu dans les lieux après son congé. Le bailleur a obtenu du juge judiciaire l’expulsion dans un délai de huit mois de l’occupant sans titre et sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la durée d’occupation si elle s’était poursuivie dans le cadre du bail.

Le bailleur a considéré cette indemnité comme réparant le préjudice subi du fait de l’occupation sans titre des locaux et ne l’a donc pas soumise à la TVA alors que le bail y était soumis. Estimant que l’indemnité d’occupation versée au titre des mois pour lesquels le maintien dans les lieux a été autorisé par le juge a pour contrepartie la jouissance des lieux loués, l’administration a notifié le rappel de TVA correspondant.

La Cour confirme la position de l’Administration et juge que cette indemnité rémunère une prestation de services à titre onéreux passible de la TVA.

L’on pourrait s’étonner que la mise à disposition de locaux contre son gré par le bailleur constitue une prestation de services. Toutefois, la TVA étant un impôt réel, dès lors que le préjudice subi par le bailleur consiste dans l’occupation des locaux, la somme versée par l’occupant sans titre présente bien le caractère de loyer.

Il en irait autrement dans l’hypothèse dans laquelle le bailleur aurait subi un préjudice distinct de la seule occupation des locaux (tiré par exemple de l’impossibilité de céder l’immeuble du fait de son occupation illégale), ce dernier étant situé hors du champ d’application de la TVA.

Armelle Abadie, avocat en matière de TVA.

L’indemnité d’occupation de locaux sans titre reste un loyer soumis à la TVA – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance du 12 septembre 2016